건폐율과 용적률

건폐율

건폐율은 전체 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 뜻하며 백분율로 표시합니다. 

건폐율이 높을 수록 건축할 수 있는 면적이 커져 건축 밀도가 높아지므로 건폐율의 상한선을 지정하여 적정 주거 환경을 보장합니다. 용적률과 더불어 도시계획을 수립하는 데 기본적인 체크 사항입니다.

건폐율이 50% 라면, 전체 토지의 면적이 100평일 때 건물이 가장 큰 층의 면적이 50평으로 건축 할 수 있습니다.

 

건폐율이 높으면 더 큰 건물을 지을 수 있으니 무조건 좋은걸까요?

건폐율이 높을 수록 건축 효율이 높지만 투자 가치 혹은 건물의 가치를 의미하는 것은 아닙니다.

주택을 예로 건폐율이 높을 수록 녹지가 줄어들고 개방감, 일조량, 사생활 등 주거 쾌적성이 떨어질 것이라는 우려가 있습니다.

 

http://luris.molit.go.kr/web/actreg/lawlanguage/WebLawLanguageView.jsp?termsNo=00030&termsIndexNm= 

LURIS 토지이용규제정보서비스, 토지의 효율적 이용으로 행복한 세상을 열어갑니다.

 

 

 

용적률

용적률은 전체 대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율을 뜻하며 백분율로 표시합니다.

용적률이 높을수록 건축할 수 있는 연면적이 많아져 건축 밀도가 높아지므로 용적률의 상한선을 지정하여 적정 주거 환경을 보장합니다. 용적률은 계산할 때 지하층의 바닥 면적은 포함하지 않으며 지상층의 면적 중에서 주차용으로 쓰는 것, 주민공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 포함하지 않습니다.

 

예를들어 면적이 330㎡ 인 대지의 건폐율 50%, 용적률이 100%라면, 그 지역에는 바닥 면적 165㎡ 짜리 건물을 2층까지 올릴 수 있습니다. 만약 82㎠ 건물이라면 4층까지 올릴 수 있습니다. 

 

내가 가진 땅의 건폐율과 용적률이 궁금하다면 '토지이용규제 서비스 luris.molit.go.kr 홈페이지를 통해 주소를 입력하면 쉽게 확인할 수 있습니다.

 

건축할 때 용적률은 땅의 용도별로 저마다 다르게 적용됩니다. 도시 지역에서 녹지는 20% 이하, 주거 공업 지역은 70% 이하, 상업 지역은 90% 이하로 적용됩니다.

 

용적률은 건물을 새로 지을 때 수익성을 가늠하는 중요한 요소 중 하나입니다. 만약 330㎡ 에 용적률 300%를 적용해 건축 면적 330㎡ 짜리 주택을 지었다고 하고, 이 집을 전세 놓는다면 임대료가 3.3㎡ 당 500만 원이라면, 15억 원(990㎡x500만 원)의 임대 수입이 생긴다.

 

그러나 용적률이 200%라면 임대 수입이 10억 원으로 줄어든다. 물론 용적률이 300% 일 때 건축비는 더 들어가겠지만 임대 수입이 훨씬 많기 때문에 건축비를 충분히 뽑고도 남는다. 그래서 집이나 빌딩을 지으려는 사람들은 더 많은 용적률을 얻어내기 위해 안간힘을 쓴다.

 

http://luris.molit.go.kr/web/actreg/lawlanguage/WebLawLanguageView.jsp?termsNo=00363&termsIndexNm= 

LURIS 토지이용규제정보서비스, 토지의 효율적 이용으로 행복한 세상을 열어갑니다.

 

Tip. 구멍 난 건물, 역삼동 어반하이브

강남구 신논현역 일대 명물로 통하는 어반하이브의 외관은 콘크리트 외벽에 벌집처럼 원형의 구멍들이 촘촘히 나 있다. 이 건물의 비밀은 용적률. 폭 1.5m 이내의 개방된 발코니는 용적률에 포함되지 않는다. 라는 건축법의 조항을 이용했다. 벽면에 원형으로 개구부 (채광, 환기를 위해 만든 창이나 문)를 만든 뒤, 이를 건물을 지탱하는 덮개처럼 활용했다. 이 덮개는 건축물이지만 용적률에는 포함되지 않는다. 아파트에서 확장된 발코니가 덤으로 주어지는 것과 같은 원리이다.

 

용적률을 지키면서 건물의 층수를 최대한 높이고 싶다 보니 건물 중앙에 거대한 구멍을 내는 방법을 사용한 것이다. 중간에 비어 있는 공간만큼의 면적을 더 만들 수 있기 때문에 건물의 층수를 높일 수 있었다.

 

 

건폐율, 용적률 지역별 현황

https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=315&tblId=TX_315_2009_H1104A&conn_path=I2 

KOSIS