부동산 가계약 시 주의사항

가계약은 예비 계약 혹은 임시 계약이라고 불립니다. 국내에서 관행적으로 계약의 형태를 맺고 있습니다. 정식 계약서를 작성하는 날은 다른날로 정하고 보통 계약감보다 적은 금액을 매도인(임대인)의 계좌에 선입금해 매물을 선점하는 일입니다.

 

대부분 가계약이 구두로 급하게 이뤄지는 경우가 많고 계약 당사자들의 변심으로 분쟁 또한 많습니다. 가계약자가 마음이 급해 계약을 파기하면, 너그러운 매도인이나 임대인은 조건 없이 가계약금을 돌려주는 경우도 있지만, 현실적으로 반환받기는 매우 힘듭니다.

 

 

법률적으로 유효한 가계약

부동산 전문가들은 만일 마음에 드는 매물이 나오면 일단 소액의 금액이라도 매도인의 은행 계좌로 송금하라고 한다. 그만큼 가계약은 유효한 계약이다. 주요 부분에 대한 계약 당사자 간 합의가 이뤄진다면, 개별적인 내용이 확정되지 않았더라도 계약은 성립한다는 판결이 나오기도 했다.

 

대법원 판례(대법 2005다299597)에도 가계약서에 잔금 지급 시기가 기재되지 않았고, 후에 본계약서가 작성되지 않았더라도 위 가계약서 작성 당시 매매 계약의 중요 사항인 매매 목적물과 매매 대금 등이 특정되고 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었으므로 이 사건의 매매 계약은 성립되었다 라고 나왔다.

 

만일 가계약한다면 어떤 방법이든 가계약서 형식을 갖추는 것이 좋다. 불가피하게 구두 계약을 한다면, 합의 시 중요사항을 특약으로 한 대화 내용을 녹음한다면 좋은 대비가 될 수 있다. 가령 가계약금을 돌려 받는 내용으로 '계약 당사자가 본계약 전에 가계약 해제를 요구하면, 계약금은 조건 없이 반환한다' 라는 정도이 내용이 있다면 조금 더 안전하다.

 

하지만 그러한 내용이 없을 때 가계약금도 계약의 일부로 판단해야 한다. 또한, 가계약금을 송금한 후에는 메일이나 문자 등으로 입금 내용과 합이 내용을 정리해 거래 당사자에게 보내두는 것이 좋다. 그리고 가계약을 체결한 후에는 이른 시일 내에 본계약을 진행하도록 한다.

 

Tip. 가계약 관련 법원 판결 사례

대구지법 서부지원 K 판사는 부동산을 매수하려던 A 씨가 가계약금 300만 원을 돌려달라 며 부동산의 소유주인 B씨를 상대로 낸 소송에서 A씨의 청구를 기각했다.

 

A씨는 목적 부동산에 관하여 매매 대금 2억 7,000만 원 중 자금 지급일 2018년 10월 중순, 계약금은 매매 대금의 10%, 가계약금은 300만 원이라는 B씨의 제안을 받고 2018년 4월 B씨에게 가계약금 명분으로 300만 원을 송금했으나 그 후 본계약을 체결하지는 않았다.

 

A씨는 매매 계약 체결 여부를 결정할 여유를 한 달 정도 달라는 뜻에서 B씨에게 가계약금 조로 300만 원을 보냈는데 자신의 사정으로 매매 계약 체결을 포기했으므로 300만 원을 반환하라 며 소송을 했다. 

 

판사는 이 사건 처럼 본계약의 체결을 스스로 거부한 원고는 가계약금의 반환을 청구할 수 없고, 원고와 피고 사이에 본 계약이 체결되지 않을 경우 가계약금을 반환하기로 약정한 것을 인정할 만한 증거가 없다 라며 원고에게 청구할 이유가 없다고 판시했다.