상가 세놓을 때 월세계약서 작성 시 주의사항 & 부가가치세

상가를 계약할 때 나의 소중한 상가를 세놓을 때 어떠한 점을 주의해야 할까요?

 

<월세 계약서 작성 주의사항>

1. 월세를 줄 때는 어떤 장사를 하는지 확인한다.

세를 주기 전에 가장 먼저 확인해야 하는 것은 세입자가 어떤 장사를 할 것인지 입니다.

한때 도박의 일종인 스크린 경마장이 유행했을 때 수입이 좋아 상가 주인이 아주 만족할 만큼 월세를 많이 냈으나 주민들을 도박 중독자로 만들어 재산을 탕진하게 만들고 돈을 모조리 잃은 사람이 도박에 필요한 돈을 구하기 위해 범죄를 저지르는 등 주변에 많은 피해를 끼쳤습니다. 또한 임대차기간이 만료되어 계약을 해지하고 싶어도 스크린 경마장과 같은 불법 도박 업종을 운영하는 주먹 들 때문에 자신의 상가에 대한 권리를 제대로 행사할 수 없었습니다.

 

세를 줄 때는 주민들에게 피해를 주는 업종인지, 불법 업종은 아닌지, 민원발생 가능성이 있는 업종인지 꼭 확인해야 합니다.

 

2. 건물에 뭔가 설치하는지, 건물을 개조하는지 물어본다.

장사하기 위해 어떤 시설을 설치하는지 또는 건물을 개조하는지 입니다. 간판만 다는 것이 아니라 인테리어를 위해 상가건물 바깥 벽에 커다란 조각상을 단다든지, 장사하는 데 방해된다는 이유로 상가 건물 중앙에 있는 기둥을 허문다든지 하면 안전에도 문제가 생길 뿐만 아니라 건물이 빨리 망가지고 낡을 것입니다.

 

세를 줄 때는 안전에 문제가 되는 구조변경이나 건물에 피해를 주는 시설물 또는 미관상 좋지 않은 시설물을 설치하는지 확인해야 합니다. 이런 외부 조형물 때문에 상가 건물은 주거용 건물에 비해 빨리 노후되므로 처음부터 조심하는 것이 좋습니다. 

 

이런일을 방지하려면 계약서상 '조형물 설치 시 미리 양해를 구한다' 또는 '조형물 설치 시 미리 얘기한다'라는 특약사항을 넣는 것이 좋습니다.

 

예) 특약사항

1. 현시설상태의 계약임.

2. 인테리어를 위해서 공사를 하는 경우 임차인 임의대로 현 시설을 변경하지 못하며 변경이 필요한 경우에는 임대인의 동의를 얻어야 한다. 만약, 이를 어길 때에는 계약은 무효로 한다.

3. 부가가치세별도 임.

 

 

 

3. 월세 많이 받을 욕심에 보증금을 너무 낮추면 안된다.

월세를 많이 받을 욕심에 보증금은 최대한 적게, 월세는 최대한 많이 부르는 경우가 있는데, 이것은 재앙을 부르는 씨앗이 됩니다. 만약 장사가 잘 되지 않아 세입자가 월세를 3회 이상 밀리면 상가 주인은 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 함부로 짐을 뺄 수는 없습니다. 그랬다가는 형사고발을 당하기 때문입니다.

 

그래서 이러한 경우 소송을 통해 세입자를 내보내야 하는데 이 기간이 6개월 이상 걸립니다. 그러는 사이에 밀린 월세를 대체하느라 보증금은 어느새 야금야금 없어져 버립니다. 게다가 소송비용까지 발생하고 그 과정에서 받는 정신적 스트레스도 상당합니다.

 

월세에 대한 지나친 집착을 버리고 18~24개월치 월세만큼을 보증금으로 받아두는 것이 좋습니다. 

 

 

4. 매매 계약할 때는 부가가치세를 생각한다.

상가나 오피스텔을 사고팔 때는 항상 부가가치세를 생각해야 합니다. 

S씨는 용산에 있는 3억원 짜리 오피스텔을 계약했습니다. 계약하고 계약금을 치렀으니 이제 잔금만 치르면 된다고 생각한 S씨는 가진 돈을 모두 털어 잔금을 마련했습니다. 드디어 잔금날, 잔금을 치르러 중개업소에 갔습니다. 그런데 오피스텔을 판 사람이 여태까지 아무런 말도 없다가 갑자기 부가가치세 1,500만원을 달라는 것이었습니다.

 

게다가 계약서에도 그렇게 되어 있다면 중개업자까지 거들고 나섰습니다. 다시 계약서를 확인해보니 부가가치세 별도 라는 문구가 특약사항에 기록되어 있었습니다.

 

이 문제는 결국 오피스텔을 사고팔 때는 산 사람이 부가가치세를 부담해야 한다는 것을 납득한 S씨가 부가가치세를 부담하는 것으로 마무리되었습니다. 그러나 S씨는 왠지 주지 않아도 되는 돈을 준 것 같은 찜찜함을 오랫동안 지울 수 없었습니다. 

 

Tip. 상가 계약기간은 신중하게 결정한다.

상가 임대차계약을 할 때 무조건 계약기간을 길게 잡는 것이 좋은 것은 아닙니다. 간혹 계약기간을 3년 이상으로 잡아두고 세입자는 안정성이 높다면서 좋아하고 집주인은 매달 장기적으로 월세를 받을 수 있다면서 좋아하는데 이는 세입자와 집주인 모두에게 좋은 조건이 아닙니다. 상권이 급속하게 변해 세입자가 월세를 내지 못하는 상황이 올 수도 있고 피치 못할 사정으로 큰돈이 필요해 보증금이 필요할 수도 있습니다.

 

계약기간이 끝나지 않은 상태에서 이러한 상황이 발생했을 때 어느 한쪽이 양해하지 않으면 분쟁으로 이어질 수도 있으므로 상가 계약 시에는 계약 기간을 너무 길게 잡느라 욕심을 내지 않는 것이 좋습니다. '상가건물임대차보호법' 상 임차인의 계약갱신 요구는 최대 10년까지 가능합니다.

 

 

<부가가치세>

상가나 오피스텔을 사고팔 대는 취득세나 양도소득세 이외에 부가가치세라는 것을 냅니다. 부가가치세를 내지 않으면 상가나 오피스텔을 판 사람이 부가가치세에 더해 가산금까지 내야 합니다.

부가가치세는 무엇이고 누가 얼마나 내야 하는 걸까요?

 

부가가치세?

부동산에서 부가가치세는 상가나 오피스텔 같이 주목적이 사업용인 부동산을 사고팔 때 내는 세금입니다. 

월세를 받는 살림집도 사고팔 때 부가가치세를 낼까요? 아닙니다. 살림집의 주목적은 돈을 벌려는 사업이 아니라 주거이기 때문에 비록 세를 받는다고 하더라도 부가가치세를 내지 않습니다.

 

 

부가가치세는 누가 얼마나 낼까?

부가가치세는 상가나 오피스텔을 판 사람이 냅니다. 하지만 자신의 돈으로 내는 것이 아니라 산 사람에게 돈을 받아서 냅니다. 월세에 붙는 부가가치세를 내는 사람은 주인이지만, 그 돈은 결국 세입자 주머니에서 나온 돈인 것과 같은 이치입니다.

 

상가나 오피스텔을 사고팔 때 내는 부가가치세는 매매가격에서 차지하는 건물 가격의 10%라고 생각하면 됩니다. 예를 들어 상가 건물이 깔고 앉은 토지와 건물을 합한 실제 매매가격이 10억 원이고, 그중 건ㅁㄹ의 가격이 5억원이라면, 납부해야 하는 부가가치세는 건물 가격의 10%인, 5,000만원이 됩니다. 월세의 경우에는 월세의 10%에 해당하는 금액을 부가가치세로 냅니다.

 

 

부가가치세 때문에 싸우기 싫다면?

실제로 상가나 오피스텔을 거래하다 보면 사람 사람이 파는 사람 그리고 중간이 중개업자까지 모두 부가가치세를 간과하거나 중에 분쟁이 생기는 경우가 종종 발생합니다.

 

부가가치세는 건물을 파는 사람이 내지만, 그 돈은 건물을 사는 사람이 부담합니다. 그러나 이러한 사실을 잘 모르는 사람이 많으므로 반드시 계약서의 특약사항에 부가가치세는 거래가격과 별도로 사는 사람이 부담한다는 '부가가치세 별도' 문구를 적어둬야 분쟁이 생기지 않습니다.

 

월세를 계약할 때도 부가가치세를 세입자가 부담하도록 하기 위해 계약서의 특양사항에 '부가가치세 별로'라는 문구를 넣기도 합니다.

 

 

부가가치세 매길 때 토지, 건물 가격은 어떻게 정할까?

계약 당시부터 토지와 건물의 가격을 따로 기재한 경우에는 이를 기준으로 합니다. 그렇지 않고 건물과 토지를 합한 총액을 매매가격으로 해놓아 토지와 가격을 구분할 수 없을 때는 매매가격에서 토지는 공시지가(국토교통부 홈페이지에서 확인)의 비율을, 건물은 기준시가(국세청 홈페이지에서 확인) 의 비율을 따져 각각의 가격을 산출해야 합니다.

 

예) 상가 실제 매매가 3억원, 토지 공시지가 7,000만원, 건물 기준시가 1억원

토지가액 = 3억원 x 7,000만원 / 1억7,000만원 = 약 1억 2,350만원

건물가액 = 3억원 x 1억원 / 1억7,000만원 = 약 1억 7,650만원

부가가치세는 건물가액 1억 7650만원의 10%인 1,765만원입니다.