상가매매 임대 시 반드시 확인해야 할 사항

상가를 사거나 빌려서 장사를 하려고 할 때 계약하기 전에 반드시 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 건축물대장과 건물등기사항전부증명서입니다. 이 두 서류에는 상가가 언제 지어졌으며, 몇 층이고, 면적은 얼마나되며, 현재 주인은 누구이고, 상가가 어떤 재료로 지어졌는지 등 모든 내용이 담겨 있습니다.

 

이 상가 서류들을 살펴볼 때 주의할 점이 있습니다. 

 

 

상가 건물에 관한 내용은 건축물대장이 원본이다.

건물등기사항전부증명서에 있는 상가 건물의 층수, 면적, 용도, 구조 등은 건축물대장의 내용을 그대로 옮겨놓은 것이고 건축물대장에 기록되어 있는 상가 주인의 이름과 주민등록번호, 주소 등은 건물등기사항전부증명서의 내용을 그대로 옮겨놓은 것입니다.

 

그러므로 상가의 층수, 면적, 용도 등 상가 건물에 관한 내용을 정확하게 알려면 건축물대장을 봐야 하고 상가 주인이 누구인지 알려면 건물등기사항전부증명서 갑구의 '권리자 및 기타사항' 부분을 보면 됩니다. '권리자 및 기타사항' 맨 아래에 기록된 사람이 현재 주인입니다.

장사하기 위해 남의 상가를 빌릴 때(임차) 뿐만 아니라 내 상가를 살 때도 건물등기사항전부증명서만 확인하고 건축물대장은 확인하지 않는 경우가 많습니다. 장사하기 위해 남의 상가를 얻을 때는 건축물대장 갑구의 지역, 주 구조, 주 용도 칸에 있는 내용을 체크해서 구청의 담당 공무원에게 '내가 세를 얻고자 하는 목적대로 이 상가 건물에서 장사할 수 있는지'를 반드시 확인해야 합니다. 

 

또한 자기 상가를 사는 사람도 건축물대장 갑구의 지역, 주 구조, 주 용도 칸에 있는 내용을 체크해서 구청의 담당 공무원에게 '내가 상가를 산 목적대로 세를 놓을 수 있는지'를 반드시 확인해야 합니다.

 

 

영업허가를 받을 수 없는 '위반 건축물'일 수도 있다

L씨는 중개업소를 하려고 1층 상가를 찾던 중 목도 좋고 보증금과 월세도 적당한 상가가 있어서 서둘러 계약을 했습니다. 그리고 영업허가를 내려고 구청에 갔더니 영업허가가 나지 않았습니다. 건축물대장상 해당 상가가 영업허가를 받을 수 없는 '위반 건축물'로 기재되어 있었기 때문입니다.

 

이런 일을 겪지 않으려면 남의 상가를 빌리든 내 상가를 사든 등기사항 전부증명서뿐만 아니라 건축물대장도 반드시 확인해봐야 합니다.

 

 

Tip. 사용승인을 받지 않았다면 위반건축물

건물을 지을 때는 구청이나 군청의 허가가 있어야 합니다. 이러저러하게 짓겠다는 설계도면을 제축해 허가를 받고 다 지은 후에는 애초에 설계한 대로 지었는지 검사를 받아 통과해야만 그 건물을 사용할 수 있습니다. 

 

이렇게 원래 계획한대로 건물을 잘 지었는지 검사받아 통과하는 것을 사용승인 이라고 합니다. 흔히 '준공' 이라고 하지요. 사용승인을 받지 않았거나 승인을 받았지만 계획한 대로 짓지 않은 것이 적발된 건물 그리고 주차장 자리에 지은 건물 등을 '위반건축물' 이라고 합니다.