오피스텔 투자 분양시 주의할 점

1~2인 가구 증가로 아파트의 구조와 기능을 지닌 오피스텔이라는 뜻의 '아파텔'이 새로운 주거 트렌드로 자리매김하고 있습니다.

 

아파트의 장점을 흡수한 아파텔이 등장함에 따라 오피스텔에 대한 투자수요도 점차 증가하고 있습니다.

 

일부 오피스텔의 경우 아파트 단지 안에 함께 지어 아파트의 공원, 놀이터, 스포츠 센터 등 부대시설과 서비스를 함께 이용하기도 합니다.

 

 

오피스텔의 장점

1. 업무용 오피스텔은 집이 아니라 상가이므로 1세대 2주택 걱정을 하지 않아도 됩니다. 단, 주거용 오피스텔의 경우에는 주택으로 간주하므로 1세대 2주택에 해당합니다.

 

그러나 이 경우 취득세를 납부할 때 주택 1.1~3.5%의 세율을 적용받는 것이 아니라 상가 4.6%의 세율을 적용받습니다.

 

2. 매달 안정적으로 월세를 받을 수 있습니다.

 

3. 오피스텔을 찾는 사람에 비해 오피스텔의 수가 많이 부족한 경우, 가격이 오를 가능성이 있습니다.

 

4. 전용면적 85㎡ 이하인 주거용 오피스텔의 경우 바닥난방이 가능해지고 욕실의 면적제한도 풀려 세를 놓기가 수월해졌습니다. 오피스텔의 규제가 완화될수록 오피스텔에 대한 투자자의 선호도 또한 높아지고 있습니다.

 

5. 11.3대책 이후 주택의 경우 전매제한 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한, 2순위 청약통장 필요 등의 규제로 인해 투자가 어려워졌습니다. 하지만 오피스텔 투자는 이 같은 규제대상에 해당하지 않아, 예적금 금리가 높지 않은 상황에서 소액투자로 적금보다 높은 수익률을 올릴 수 있어서 관심을 모르고 있습니다.

 

 

실제로 세금혜택을 받는지 따져보자!

오피스텔은 2년 이상 보유한 후에 팔면 6~42% 의 일반과세를 적용받습니다. 그러나 주거용 오피스텔의 경우 8년간 주택임대사업을 하면 1세대 2주택에서 제외되어 종합부동산세를 내지 않아도 되고, 전용면적이 60㎡ 약18평 이하인 경우에는 2021년 12월 31일까지 취득세를 내지 않아도 됩니다. (단, 취득세액이 200만원을 초과하면 취득세액의 15%를 납부해야 합니다) 게다가 재산세도 50%까지 감면받고 월세에 대한 부가가치세도 내지 않아도 됩니다.

 

반면에 오피스텔로 주택임대사업을하면 해당 오피스텔을 살 때 세무서에 냈던, 오피스텔 건물가격의 10%에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 없습니다. 또한 건강보험료도 오르고 종합소득세도 내야 합니다.

 

그러므로 어떠한 것이 더 이익인지 꼼꼼하게 살펴본 후에 주택임대사업 여부를 결정하는 것이 좋습니다.

 

 

분양가와 월세에 지나치게 거품이 끼어있지는 않은가?

오피스텔을 살 때는 역세권에 위치하여 세를 얻으려는 사람이 많은 곳에 사야 합니다. 그리고 새로 지어진 오피스텔을 분양받지 않고 지어진 지 3년 정도 지난 오피스텔을 경, 공매나 매매를 통해 저렴하게 사는 것도 좋습니다. 새로 지어서 분양하는 오피스텔은 회사가 수익률을 높이려고 분양가를 부풀리기 때문입니다.

 

또한 분양이 잘되게 하려고 매달 세입자에게 받는 월세도 주변 시세보다 높여 잡는 경우가 있습니다. 그러므로 분양가가 주변 오피스텔에 비해 너무 비싸다고 판단될 경우에는 계약을 미루고 좀 더 지켜보는 것이 낫습니다. 수익률이나 투자가치에 대한 판단이 서지 않을 때는 시간이 어느 정도 지나 가격과 월세에 거품이 빠진 오피스텔을 사는 것이 가장 부난합니다.

 

 

공실률을 살펴보자.

매매가가 저렴하다고 해서 부조건 사서는 안됩니다. 싼 게 비지떡이라고 가격이 싼데는 다 이유가 있는 법이니까요. 오피스텔이 주변시세보다 싸다면 지하철역과 거리가 멀거나, 건축한 지 오래되어 시설이 노후되었거나, 시장이나 병원, 공원과 같은 편의시설이 주변에 없어 생활이 불편할 확률이 큽니다. 주차장 여유 공간 부족 등의 이유로 자주 공실이 발생할 수도 있습니다.

 

공실이 빈번하다면 임대수익률은 낮을 수 밖에 없으므로 매수 전에 반드시 오피스텔 전체의 공실률을 확인해봐야 합니다. 공실률은 오피스텔 인근 공인중개소를 직접 방문해야 확인할 수 있습니다. 거래를 성사시키려고 공실률을 의도적으로 낮추는 공인중개사가 많으니 설명을 들을 때 이를 감안하고 들으면 됩니다.

 

 

오피스텔 사전분양은 신중하게 한다.

시행사가 분양을 시작하려면 대지소유권을 확보하고 신탁계약이나 분양 보증을 받아 간할 시,군, 구청에 분양신고를 한 후 분양해야 합니다. 그런데 사전예약금을 받고 동, 호수를 지정해주는 사전분양을 하는 경우가 있습니다. 이 경우 만에 하나 시행사가 부도나거나 분양신청금을 다른 용도로 이용하면 투자자들이 정식 분양계약서를 받지 못해 피해를 입을 수도 있으니 유의해야 합니다.

 

참고로 8.2 대책으로 조정대상지역이나 투기과열지구 내 100실 이상의 오피스텔은 소유권 등기 시까지 또는 사용승인일로부터 1년까지 중 짧은 기간 동안 전매를 할 수 없게 되었습니다. 또한 100실 이상 분양인 경우에는 20% 이하, 100실 미만 분양인 경우에는 10% 이하를 거주자에게 우선 분양해야 합니다.