상가투자수익률 계산하는 방법

상가투자에서 임대수익이 가장 중요하죠! 

월세가 많으면 수익률도 높을거라고 생각하지만, 단순히 월세만 가지고 상가들을 비교하면 안됩니다.

 

수익률이 얼마인지를 비교해야 합니다.

 

수익률은 상가의 가격과 보증금, 월세를 알아야합니다. 만약 은행에서 돈을 빌린다면 그 돈의 액수와 이율도 알아야합니다. 매달 나가는 은행이자도 계산에 넣어야 합니다.

 

예를들어, 상가 매매가 3억원, 보증금 5,000만원, 월세 150만원

은행대출금 5,000만원 (이율7%)

은행이자 350만원 (=5000만원 x 7%)

 

상가 수익률 계산식 = (월세x12개월)-은행 이자 / 매매가격 -(보증금+은행대출금) x 100

수익률 = (150만원x12개월)-350만원 / 3억원 - (5000만원 + 5000만원) x 100 = 7.25%

 

 

 

 

상가수익률은 얼마 정도면 투자하기에 좋을까?

수익률이 10% 이상 나오면 상급이라고 볼 수 있습니다. 더 나오면 좋겠지만 그런 상가는 찾기가 수월하지 않습니다. 지역과 상가의 종류에 따라 차이는 있지만 요즘은 수익률이 7%만 나와도 좋은 상가라고 볼수 있습니다.

 

상가투자시 세금도 체크하자.

만약 집 없는 사람이 집 면적이 상가 면적과 같거나 넓은 상가주택을 사면 집을 한 채 산 것으로 간주되어 1세대 1주택자가 됩니다. 그리고 2년 이상 가지고 있다가 팔면 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. (조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 2년 이상 거주 요건 추가) 

그러나 이 경우에도 상가 부분에 대해서는 양도차익에 따라 6~42%의 양도소득세를 내야 합니다.

 

그러므로 점포에 딸린 방이나 지하실, 옥탑방, 계단 등을 세입자가 실제로 사용했다는 사실을 임대차계약서 사본이나 임차인의 주민등록등본 등으로 입증하여, 해당 면적을 주택 면적으로 인정받아 양도소득세를 절약할 수 있습니다. 참고로 상가 면적이 집 면적과 같거나 넓은 상가주택은 상가 부분에 한해 부가가치세를 내야 합니다.

 

상가건물 Tip.

상가건물 장기임대하면 세액감면 혜택이 있다.

부동산 임대수익금이 연 7,500만원 이하인 내국인이 동일인에게 5년을 초과하여 임대를 계속하고 임대료 인상을 연3% 이내로 유지할 경우 5%의 세액을 감면받을 수 있습니다.