토지 매매시 체크 포인트 12가지

목적에 맞는 토지를 사려면 어떤 사항들을 체크해야할까요?

 

 

1. 들어가는 길, 진입로가 있는지 체크한다.

토지 모양이 아무리 좋아도 들어가는 길이 없다면? 

들어가는 길이 없는 토지를 맹지라고 합니다. 맹지를 이용하려면 주변에 있는 토지를 사서 길을 만들어야 하는데 이때 잘못하면 내 토지 값보다 길을 만들기 위해 사야하는 토지가 더 비쌀 수도 있습니다. 

 

지적도상에 도로가 없다고 건축허가를 전혀 받지 못하는 것은 아닙니다. 지적도상에는 도로가 없지만 사려는 토지 옆에 실제로 도로가 있으면 건축허가가 나는 경우도 있으니까요. 이런 경우에는 반드시 지방자치단체에 문의해 확인한 뒤에 사야 합니다.

 

2. 토질이 건물 짓기에 좋은지 체크한다.

조금만 파도 바위가 나오는 땅이라면 건물 짓는데 공사비가 많이 들어갈 것이고 모래가 너무 많으면 건물을 짓고 난 후에 건물이 기울거나 물이 샐 수도 있습니다. 

 

좋은 토질은 자갈이 너무 많지 않은 단단하면서 물 빠짐이 좋은 모래흙(마시토) 이 좋습니다.

 

3. 밭, 논을 대지로 바꿀 수 있는지 체크한다.

토지를 사는 목적이 농사를 짓기 위한 것도 있지만 나중에 주택이나 상가 같은 건물을 짓기 위한 것이라면 사놓은 밭과 논을 주택, 상가 등을 지을 수 있는 대지로 바꿀 수 있는지 확인이 필요합니다.

 

토지가 있는 해당 시, 군, 구청의 담당 공무원이나 토목측량업체, 설계사무소에 가서 물어보면 정확하게 알 수 있습니다. 추가로 토지이용계획확인서도 확인하세요.

 

4. 현재 사용용도가 공부서류의 지목과 일치하는지 체크한다.

현장에 가보면 지적도나 토지이용계획확인서의 지목과 다르게 토지를 이용하고 있는 경우가 더러 있습니다. 이 경우 현재 사용하고 있는 용도가 우선입니다. 공부서류의 지목만 확인하지 말고 실제 어떤 용도로 이용하고 있는지도 반드시 확인해야 합니다.

 

5. 토지 모양을 체크한다.

토지의 모양은 매우 중요합니다. 토지가 직사각형 모양인데 토지의 긴 면이 도로에 붙어 있다면 나중에 도로가 확장되어 토지의 일부가 깎여나갈 경우 모양이 막대기처럼 되어버려 이용에 어려움이 생깁니다.

 

토지의 모양은 직사각형보다는 정사각형에 가까운 것이 좋고 삼각형 모양의 토지나 부정형의 토지는 활용할 수 있는 면적이 적어 좋지 않습니다.

 

6. 묘가 있는지 체크한다.

밭과 산을 살 때는 묘가 있는지 반드시 체크해야 합니다. 자신의 토지라 하더라도 묘가 있는 부분은 이용할 수 없기 때문입니다. 

묘가 있는 곳을 사려면 잔금을 치르기 전까지 그 묘를 다른 곳으로 옮기는 조건으로 계약해야 합니다.

 

7. 토지의 경사도를 체크한다.

집을 지을 때는 15도 정도 완만하게 경사진 토지가 그렇지 않은 토지보다 햇빛도 많이 받고 전망도 좋습니다. 하지만 경사가 심하면 진입이 어렵고 집을 짓기 어려우며 건축허가를 받지 못할 수도 있습니다. 걸어서 오르기 힘들지 않을 정도면 15도라고 볼 수 있습니다.

 

8. 토지의 방향을 체크한다.

토지의 방향은 집을 지었을 때 거실의 창을 남쪽으로, 출입문을 동쪽으로 낼 수 있는 토지가 좋습니다.

 

9. 현재 사는 곳에서 얼마나 먼지 체크한다.

아무리 전망이 좋은 토지라 하더라도 거리가 멀어서 가는 시간이 3~4시간이 걸린다면 토지를 자주 이용하기 어렵습니다. 현재 사는 곳에서 1~1시간 30분 정도 걸리는 거리에 있는 것이 좋습니다.

 

10. 토지의 경계는 정확한지 체크한다.

시골 땅들은 경계가 모호한 경우가 많기 때문에 토지의 경계를 정확히 확인해야 합니다.

만약 눈으로 확인하기 어렵다면 해당 토지가 있는 시, 군, 구청 민원실의 지적측량 접수창구에 측량을 신청하면 됩니다. 경계를 측량하는 경계측량의 경우 비용은 약 90만원 정도 듭니다.

 

11. 토지 주변의 혐오시설은 없는지 체크한다.

반경 2km 이내에 공동묘지, 하수종말처리장, 축사, 쓰레기매립장, 염색공장 등 혐오시설이 있는 토지는 사지 않는 것이 좋습니다. 이러한 시설들은 산 뒤편이나 마을 구석 등 잘 보이지 않는 곳에 숨어 있으므로 1/50,000 지도를 보며 꼼꼼히 체크해봐야 합니다. 가능하면 지도를 들고 다니면서 직접 확인하는 것이 좋습니다.

 

12. 지하수 개발이 가능한지 체크한다.

지하수를 개발할 수 있는 토지와 지하수를 개발할 수 없는 토지는 그 가치가 다릅니다. 지하수를 개발할 수 있는지 여부는 그곳에서 오랫동안 살아온 마을 주민에게 물어보면 알 수 있습니다. 참고로 지하수를 개발하는 데 드는 비용은 대략 600만~800만원 정도입니다.

 

토지를 사서 개발하지 않고 단순히 시세차익만 보려 한다 하더라도 '이 토지를 개발한다면 어떻게 개발이 가능하겠다'라는 그림이 그려져야 합니다. 토지를 봤는데 머릿속에 아무런 그림이 그려지지 않고 막막하다면 그 토지는 가치가 없기 때문에 나중에 팔려고 내놓아도 팔리지 않아 투자금이 아주 오랫동안 묶일 수도 있습니다.