월세 임차인 소액보증금 보호하는 최우선변제, 배당요구 신청 필수

월세로 보증금을 내고 이사를 했는데 집이 경매로 넘어갔을 때 나의 보증금을 지킬수 있을까요?

월세 보증금 지키는 방법 알아야 지킬 수 있습니다!

 

최우선변제란?

국가에서 일정 금액 이하의 적은 보증금으로 세를 사는 영세 임차인을 위해 법으로 정해진 배당순위와 관계없이 경매 절차에서 가장 먼저 일정 금액을 배당해주는 법을 제정했는데 이를 '최우선변제'라고 합니다.

소액보증금을 가장 먼저 배당해주는 일정금액을 '최우선변제금'이라고 합니다.

 

소액보증금이란?

소액 임차인으로 보호받을 수 있는 임대 보증금.

 

최우선변제권
주택임대차 계약관계에 있어 경제적 약자인 임차인(세입자)를 보호하기 위하여 일반법(민법)보다 상위에 존재하는 특별법(주택임대차보호법)을 통하여 임차인의 최소한의 권리를 보장한다는 차원에서 소액보증금만큼은 최우선적으로 임차인에게 변제해준다는 것이다. [네이버 지식백과] 최우선변제권 (한경 경제용어사전)

【1】주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 경·공매시에 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말한다. 따라서 최우선변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받게 된다.
최우선변제권의 성립요건은 ① 보증금이 소액에 해당할 것 ② 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건(주택인도와 전입신고)을 갖출 것 ③ 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것.
【2】기업의 조기 회생을 위해서는 금융권의 신규자금 유입이 중요하다는 점을 인정하여 다른 채권·담보권보다 최우선 순위(super priority)로 변제권을 부여하는 것이다. 이에 금융회사 입장에서는 안정적으로 대출금을 회수할 가능성이 높아져 회생 기업에 대한 대출 여력을 늘리게 된다. [네이버 지식백과]

 

최우선변제 정말 최우선일까요?

최우선변제권은 이사 + 전입신고 + 소액보증금 의 필요 요건을 갖춰야하고 배당요구 종기일까지 배당요구 신청해야 나의 월세 보증금을 보호받을 수가 있습니다.

 

배당요구란?

배당요구종기일 전에 배당요구 신청을 해야하는데요. 배당요구종기일이 정해지면 법원에서 배당요구의 종기를 공고하고 채권자에게 이를 고지합니다.

배당요구의 종기가 지난 뒤에는 이를 철회하지 못하니 꼭 유의해야합니다!

배당요구 강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법으로 민법, 상법 등에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자나 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정등기 후에 가압류를 한 채권자가 법원에 대하여 배당요구를 신청할 수 있다.
배당요구종기까지 배당요구를 해야 하며, 이때까지 요구하지 않으면 매각대금으로부터 배당받을 수 없고, 그 후 배당을 받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수도 없다. 

배당요구를 해야 하는 채권자는 대항력 있는 최우선변제권자이나 근로기준법에 의한 임금채권자, 대항력 있는 우선변제권자나 임차인, 경매등기 이후 등기된 저당권, 전세권, 등기된 임차권, 담보가등기 등, 집행력 있는 정본(판결문, 지급명령결정 등)을 가진 채권자, 경매등기 후의 가압류권자와 압류권자, 국세나 지방세의 교부권자 등이다.
배당요구를 해야 하는 채권자는 반드시 배당요구종기 내에 해야 배당받을 수 있다. 

배당요구종기 결정은 집행법원이 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 이내에 절차에 필요한 기간을 고려하여 결정한다. 입찰자에게 배당은 채권의 종류와 배당요구여부에 따라 인수해야하는 권리가 생길 수 있기 때문에 채권자들이 어떠한 권리로 배당받는지를 알아야 한다. 채권자들이 배당을 받기 위해서는 배당요구종기까지 요구를 해야 하지만, 요구하지 않아도 배당받는 채권자도 있다. [네이버 지식백과] 배당요구 신청 (부동산 경매 10개월-10단계, 2017.02.03., 표찬)

 

경매 및 배당요구 신청 절차

채권자에 의한 경매 신청 → 법원에 의한 경매개시 결정 → 배당요구종기일 공고 및 배당요구 신청 → 감정평가 및 부동산 현황평가 → 대법원 홈페이지를 통한 입찰 공고 → 입찰 → 매각허가 결정 → 낙찰자에 의한 대금 납부 및 소유권 변경 → 부동산 인도

 

소액임차인 우선배당요구 신청서

 

나의 월세 소액보증금 지키는 방법!

알고 있어야 전입신고도 미리하고 경매시 배당요구종기일 내에 배당요구도 신청하여 나의 보증금을 지킬 수 있습니다!