공공개발 사업으로 4년내 전국 83만6천호 주택공급 발표, 3040청약문 넓어지나?

공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안

정부는 4일 정부서울청사에서 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했습니다.

더불어민주당과 정부는 이날 오전 국회 의원회관에서 당정협의를 갖고 대도시권 중심의 주택공급 확대방안을 확정했습니다.

이는 문재인 대통령이 올해 "시장이 예상하는 수준을 훨씬 뛰어 넘는 수준으로 공급을 늘림으로서 공급이 부족하다는 국민들의 불안을 일거에 해소할 것"이라며 '특단의 대책'을 예고한 데 따른 것입니다.

대도시의 주택 공급을 획기적으로 늘리기 위해 공공이 직접 시행하는 재건축·재개발 사업을 추진, 역세권·준공업지역·저층주거지에 대해선 정부가 직접 지구지정을 하고 공공기관이 사업을 이끄는 공공주택 복합사업이 시행됩니다.

2025년까지 서울에만 32만호 등 전국에 83만6천호의 주택을 공급한다는 목표가 설정됐습니다.

이는 현 정부의 25번째 부동산 대책으로 공급 대책 중 현 정부 최대 규모입니다.

한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 직접 시행하는 개발 방식이 도입, 재개발과 재건축 등 정비사업에 공공기관이 직접 시행하는 유형이 신설됐고, 역세권과 준공업지역, 저층주거지 개발 사업도 공공주택특별법을 활용해 공공이 직접 사업을 맡아 속도감 있게 사업을 추진하는 '도심공공주택복합사업'이 추진됩니다.

이들 사업에는 법정상한을 초과하는 용적률 인센티브가 주어지고 특별건축지역으로 지정돼 일조권이나 높이제한 등 각종 도시규제가 완화됩니다.

역세권에선 700%, 준공업지역에선 500%까지 용적률이 올라갑니다.

기존 주민에게는 기존 자체 사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률을 보장, 보장된 수익률을 넘기는 개발이익은 환수해 생활 SOC 확충, 세입자 지원, 사회적 약자를 위한 공공임대·공공자가주택 등에 활용합니다.

주택 공급 대책은 서울 등 전국 대도시에서 LH(한국토지주택공사)·SH(서울주택도시공사) 등 공공 기관 주도로 개발 사업을 벌여 실수요자가 원하는 아파트를 대거 공급하는 게 핵심입니다. 시장에 수십만 가구가 빠르게 공급될 수 있도록 불필요한 규제를 완화하고, 정부 인센티브 덕분에 추가 공급되는 물량의 상당수를 기부하도록 해 특정 계층이 개발 이익을 독점하는 것을 막겠다는 것입니다. 변창흠 국토부 장관은 3일 국회에서 “(개발에 따른) 투자·투기를 줄이고, 과도한 이익이 돌아가지 않도록 제도를 설계했다”고 말했습니다.

주민 3분의 2 이상의 동의를 받으면 사업이 추진되고 지자체 통합심의 등 패스트트랙 가동으로 사업이 신속히 진행됩니다.

공공이 시행하는 재건축 사업에선 재건축초과이익환수제나 조합원 2년 실거주 의무가 적용되지 않습니다.

이날 이후 사업 구역의 토지 등 부동산을 취득하는 경우 우선 공급권이 부여되지 않습니다.

이들 사업을 통해 확보되는 주택 공급물량의 70~80%는 공공분양으로 공급하고 환매조건부·토지임대부·지분적립형 등 공공자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급된다.

공공자가주택 뜻?
개인이 최초 (시세보다 저렴한) 주택가격의 일부를 지불하고 입주한 다음, 일정기간 거주하고 계약기간 만료시 정부에게만 최초 계약금액으로 매도하게 해서 주택을 정부가 다시 회수하고 기간 시세차익을 정부가 가져가는 방식. (시세차익을 노리는 투기를 전면 막고자 시세차익을 정부가 흡수)

용적률 인센티브를 통해 받는 기부채납 주택을 공공임대 위주로 쓰지 않고 다양한 유형의 주택으로 활용해 기존 주민의 만족도를 높이고 주택 수요자에게도 선택권을 넓혀준다는 취지입니다.

기부채납 뜻?
개인 또는 기업이 부동산을 비롯한 재산의 소유권을 무상으로 국가 또는 지방자치단체에 이전하는 행위.

서울 32만호는 분당 신도시 3개 규모입니다.
83만6만호 중 약 57만3천호는 도심 내 신규 사업을 통해, 26만3천호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보되며 수도권 등 신규 택지의 구체적인 입지는 추후 발표됩니다.

기존 주거복지로드맵과 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 이번 정부에서 수도권에 공급되는 주택은 200만호에 육박합니다.

청약제도도 소폭 개편

공공분양의 일반공급은 현재 전체 물량의 15%에 불과하지만 이를 30% 높여 추첨제(30%)를 도입해 청약 기회를 확대합니다.

그간 청약저축 총액 순으로만 공급해왔던 공공분양 일반공급분에 대해서도 전용85㎡ 이하 주택에 한해 추첨제를 30% 도입합니다. 청약저축 총액은 일시에 납입할 수 없고 월마다 10만원 씩만 인정되기 때문에 3040 청년층이 청약제도에서 배제되는 결과를 낳았습니다. 이에 정부는 납입총액과 상관없이 당첨될 수 있는 추첨제를 새로 도입한 것입니다. 전용85㎡ 이상 주택의 경우 기존과 같이 가점제 50%, 추첨제 50%가 유지됩니다.

변창흠 국토교통부 장관은 그 "이날 제시한 사업모델이 차질 없이 시행되면 시장 기대를 뛰어넘는 속도로 고품질의 주택을 신속하게 공급하게 될 것"이라며 "더불어 청약제도를 개선해 신혼부부와 생애최초자 뿐 아니라 일반 30∼40대 무주택 세대의 내집마련 기회를 대폭 확대하겠다"고 말했다.