전세 보증금 지키는 방법

 

거의 전 재산에 가까운 전세금을 안전하게 지키는 방법

부동산 경매 물건 사례를 보면 보증금의 상당 부분을 돌려받지 못한 채 퇴거하는 임차인의 비중이 상당하다. 이는 임대차와 관련해 기본적인 법률 지식이 없는 것에서 비롯하는 경우가 많다.

이처럼 실생활에 필요한 기본적인 내용을 몰라 전 재산에 가까운 보증금을 잃는 일이 생기고 있다.

 

전세 보증금 지키기.

1. 등기사항전부증명서를 확인한다. (소유자, 근저당, 세금납부여부, 압류, 가압류 내역)

2. 전입신고를 하고 확정일자를 받는다.

 

 

반드시 확인해야할 서류, 등기사항전부증명서(등기부등본)

등기사항전부증명서에는 현재 소유자가 누구인지, 이 부동산을 담보로 대출받은 내역이 있는지(근저당), 채무를 상환하지 않았거나 세금 등을 납부하지 않아 이 부동산에 보전처분(압류, 가압류) 이 되어 있는지 등 내역이 나와 있다

 

등기사항전부증명서 '을구'를 보면 소유권 이외 권리에 관한 사항을 확인할 수 있다. 이 내용을 보고 내가 진짜 집주인과 계약하는 것인지, 임차인인 나보다 앞선 권리들은 무엇인지, 내 보증금이 안전한지를 반드시 확인해야 한다.

 

공인중개사를 통해 전세 계약을 체결할 경우 물론 이런 내용을 확인해주지만 최종 선택은 본인이 해야 한다.

 

계약 상대방이 진정한 소유자인지의 여부는 공인중개사가 확인하여 계약을 진행하지만 등기사항전부증명서에 나타난 권리 순서와 설정된 금액에 따라 과연 내 보증금이 안전한지의 여부는 스스로 확인할 수 있어야 한다.

 

내 보증금 안전한지 확인하는 방법

전세로 계약할 아파트의 현재 매매시세는 3억, 전세금은 2억, 아파트 등기사항전부증명서에 나타난 권리는 근저당 1억 원, 이 상황에서 전세 2억 원에 들어갈 경우? 

 

만약 집주인이 대출 이자를 내지 않아 경매가 진행된다면 법원은 낙찰된 금액을 가지고 법에 정해진 순서대로 채권자들에게 돈을 나누어주게 된다. 이것을 경매 절차에서는 '배당'이라고 한다.

하지만 임차인에게 전세로 들어가기 전에 근저당 1억 원이 설정되어 있다면 배당순위는 근저당 1억 원이 먼저, 남은 돈을 임차인에게 배당해준다.

 

경매는 통상적으로 시세보다 낮은 금액에 낙찰되는 경우가 대부분으로 2억 8천만 원에 낙찰되었다면 임차인은 1억 8천만 원밖에 배당받을 수가 없다. 실질적으로 경매 진행 비용 100여만 원 정도가 먼저 공제되기에 제외된 금액을 배당받는다.

 

임차인은 보증금 2,000만 원을 받지 못하고 집을 낙찰자에게 비워줘야 한다. 못 받은 2,000만 원은 기존 집주인에게 돌려받아야 하는데 경매가 진행될 정도라면 지급할 수 있는 여력이 없을 가능성이 크다. 결국 보증금이 위험할 수 있다.

 

 

전입신고 꼭 한다!

1981년 3월 5일 특별법이 제정되어 주택임대차보호법이 시행되었다. 비로소 임차인은 일정 요건을 갖출 경우 전세권 설정을 하지 않고도 임차인의 지위를 보장받을 수 있게 된다. 그 요건이 전입신고(주민등록)이다.

 

전세권 설정을 하지 않은 상태라면 임차인은 해당 주소로 이사하면서 (점유) 반드시 전입신고를 해야 법적으로 보호를 받을 수 있다.

 

이사(점유)를 하면서 전입신고를 하는 날짜에 등기부상 아무런 권리가 없었다면 임차인이 가장 우선순위가 되면서 그 어떤 상황에도 비교적 안전한 지위를 유지할 수 있다. 법률용어로 '대항력 있는 임차인'이라고 한다.

 

전입신고는 임차인의 입장에서 생명과도 같으며 가급적이면 전입신고를 하는 당일까지 등기부에는 아무런 권리가 없어야 안전한 것이다. 그래서 중요한 것이 확정일자이다.

 

꼭 필요한 확정일자!

임차인이 배당을 받기 위해서 확정일자를 받아둬야 하는데, 확정일자란 임대차계약서를 공증받는 것이라고 이해하면 된다. 일반적으로 임대차계약서를 들고 관할 주민센터에 방문해서 받을 수 있으며 인터넷등기소에서 계약서 스캔 파일을 제출해 받을 수도 있다.

 

확정일자 공증 후 권리순서?

매매시세 3억 원 → 근저당 1억 원 → 전세 1억 원 → 전입신고/확정일 등록 → 근저당 2억 원 추가

경매 진행 → 2억 8,000만 원 낙찰 시

 

권리 순서가 제일 먼저 근저당 1억 원 → 전세 1억 원 → 남은 8,000만 원이 근저당 2억 원에 배당된다.

만약 확정일자를 받지 않았다면 임차인은 한 푼도 배당받지 못한 채 낙찰자에게 집을 비워줘야하는 사태가 발생한다.