주거용 오피스텔의 중개보수는? 지급시기는?

 

주거용 오피스텔의 중개보수는?

 

종종 논란이 되는 주거용 오피스텔, 원칙적으로 주택이 아닌 부동산에 대한 중개보수 요율은 0.9%이며 오피스텔 또한 건축법상 주택이 아니기 때문에 이에 해당한다.

 

전셋집을 구하다 마음에 드는 집이 있어 전세 2억 원에 계약하려는데 집의 건축법상 용도가 오피스텔일 경우 중개보수는 0.9%로 일반주택일 경우보다 무려 3배나 많아진다.

 

2015년 1월 6일부터 오피스텔도 주거용일 경우 매매 0.5%, 임대차 0.4%로 개정되었다. 하지만 주거용 오피스텔이라고 해도 전용면적이 85㎡ 를 초과하면 개정된 법을 적용받지 못하고 0.9%를 기준으로 보수를 지급해야 한다. 따라서 계약서에 도장을 찍기 전에 보수 부분에 대해 반드시 공인중개사와 협의하는 것이 좋다. 별다른 언급이 없다면 상한 요율 0.9%가 청구된다.

 

주거용 오피스텔을 전세 2억 원에 계약할 경우 0.4%인 80만원만 보수로 지급하면 된다.

 

 

부가가치세 별도로 납부해야 할까?

부가가치세 별도로 납부해야한다. 워낙 이런 분쟁이 많았던 터라 2006년도에 건교부가 법제처에 유권해석을 의뢰, 회답 내용은 "공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 제33조 제3호에서 규정하고 있는 법정중개보수에는 부가가치세가 포함되지 아니하므로 공인 중개사가 법정중개보수를 초과하여 부가가치세를 수령하는 것은 동법 제33조 제3호의 규정에 위반되지 않는다"였다.

 

부가가치세는 일반과세사업자가 소비자에게 공급가액의 10%를 받아 국세청에 내는 것, 그렇다면 공인중개사가 간이과세사업자일 경우 부가가치세가 발생하지 않는다. 

법정중개보수는 고객이 지급해야 할 보수의 상한선을 정해 놓은 것이니 계약할 때, 부가세까지 보수에 포함된 조건으로 명시하면 될 것이다. 부가세에 대한 언급이 없다면 일반과세사업자의 경우 중개보수에 부가세 10%가 더해져 합계된다.

부가세까지 포함한 조건으로 협의하여 부가세까지 별도로 내는 사태를 피하자.

 

 

중개보수, 지급 시기는?

공인중개사법 제32조(중개보수 등)

1. 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개 의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개 의뢰인 간의 거래행위가 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.

 

3. 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. (신설 2014.1.28)

 

공인중개사법 시행령 제27조의2(중개보수의 지급시기)

법 제32조 제3항에 따른 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개 의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.

 

즉, 별다른 약정이 없다면 잔금을 치르는 날 지급하면 된다. 통상적으로도 그렇게 한다. 

 

부동산 매매계약서 제8조

(중개보수) 부동산중개업자는 임대인과 임차인이 본 계약을 불이행함으로 인한 책임을 지지 않는다. 또한 중개보수는 본계약체결과 동시에 계약 당사자 쌍방이 각각 지불하며, 중개업자의 고의나 과실 없이 본 계약이 무효, 취소 또는 해약되어도 중개보수는 지급한다. 공동중개인 경우에 임대인과 임차인은 자신이 중개 의뢰한 중개업자에게 각각 중개보수를 지급한다.

 

공인중개사 사무소에서 작성되는 계약서의 99%는 이처럼 '계약 체결과 동시에' 지급하는 것으로 기재되어 있다. 따라서 깔끔하게 잔금 치르는 날 중개보수도 같이 내고 싶다면 이 부분에 대해 수정 요청을 하는 것이 좋다.

 

 

 

 

계약이 파기되었는데 중개보수 지급해야 할까?

공인중개사법 제32조 제1항에 의거 지급해야 한다. 부동산 매매계약서를 보면 제8조에 명시되어 있다.

공인중개사의 과실이 아닌, 계약 당사자 간의 사정으로 계약이 파기되었다면 당사자들 모두 중개보수를 지급해야 한다.

 

하지만 실무에서는 좀 다르다.

계약금 1,000만 원을 주며 아파트 매매 계약을 체결했지만 매수자의 사정으로 잔금을 지급할 수 없게 되어 계약이 파기되었다. 이때 원칙적으로 매수자와 매도자 모두 중개보수를 지급해야 하는데 계약금 1,000만 원을 몰수당한 매수자 입장에서 중개보수까지 지급할 사람은 많지 않을 것이다.

 

법대로라면 공인중개사 입장에서 매수인을 상대로 보수를 청구하는 소송을 제기할 수 있지만 소송을 제기하는 중개사 또한 많지 않을 것이다.

 

하지만 매도자 입장에서는 중개보수를 지급해도 괜찮을 것이다. 부동산 중개보수에 대한 수많은 분쟁, 소비자 입장에서는 아는 만큼 그 분쟁을 줄일 수 있다.