보증금 돌려받지 못할 때 대처하는 방법

 

보증금 돌려받지 못할 때 대처하는 방법

임차인으로서 보증금을 돌려받지 못할 때 가장 합리적으로 대처하는 방법입니다.

월세라면 가장 먼저 임차권등기명령을 법원에 신청한다. 전세라면 곧바로 보증금 반환청구소송을 진행하는 것이 좋다.

 

이사 날짜 통보해야 하는 기간은?

계약 만기가 다가오면 계약을 연장할지 이사할지를 결정하고 집주인에게 임차인이 반드시 임대차 계약을 종료한다는 의사 표현을 집주인에게 해야 한다. 자동으로 계약이 종료되는 게 아닌 의사 표현을 해야만 계약이 종료된다는 것이다.

 

계약 종료를 통보해야 하는 기간은 계약 만기 6개월 전부터 1개월 전까지다. 계약 만기일 기준 최소한 1개월 전에는 계약을 종료하겠다는 의사 표현을 해야 한다. 

 

만약 통보하지 않으면?

기존 계약과 같은 조건으로 임대차계약이 2년 동안 자동 연장되는 것으로 처리되는데 이를 법률용어로 묵시적 갱신이라고 한다.

아파트에 2년 전 전세 3억 원에 입주했는데 지금은 오히려 전셋값이 2억 5천만 원으로 하락한 상태라면 시세에 맞게 보증금을 하향하여 재계약하거나 더 좋은 조건의 아파트로 이사하면 된다.

 

묵시적 갱신이 되었을 경우 임차인은 영락없이 2년 동안 이와 같은 조건으로 계속 거주할 수밖에 없을까?

그렇지 않다. 임차인은 묵시적 갱신 이후 임대인에게 언제든 계약 해지를 요청할 수 있고 계약 해지를 통지한 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지 효력이 발생한다. 

다행스럽긴 하지만 3개월이라는 시간이 지체되는 것이니 전셋값이 하락했다면 늦어도 계약 만기 1개월 전까지는 집주인에게 임대차 종료 또는 보증금을 조정하여 재계약하자는 의사 표시를 하는 게 중요하다.

 

만약 임대인 입장이라면 이야기는 달라진다. 반대로 전셋값이 상승했는데 묵시적 갱신이 되었다면 임대인 입장에서는 2년 동안 계약 해지가 불가능하다. 묵시적 갱신 후 계약 해지를 주장할 수 있는 건 임차인만의 고유한 권리인 것이다.

 

그러한 통지를 했다는 증거를 남겨놓기 위해서 원칙적으로는 내용증명을 발송하는 것이 가장 확실한 방법이다. 번거롭다면 문자메시지로라도 증거를 남겨둬야 한다. 그래야 혹시 모를 분쟁에서 유리할 수 있다.

 

 

보증금 지급 시기는?

법적으로 정해 놓은, 임차인이 집주인에게 보증금을 받아야 하는 시기는 임차인이 모든 짐을 다 빼고 점유를 집주인에게 넘겨주는 순간이다. 즉, 집주인에게 집을 온전하게 인도해줌과 동시에 보증금을 받는 것이다. 이를 법률용어로 동시이행관계라고 한다.

 

임차인이 집주인에게 만기일에 맞춰 이사를 나갈 것이니 그 날짜에 보증금을 반환해달라고 통지할 경우 일반적으로 집주인은 그 일정에 맞춰 다른 임차인을 들인다. 이 과정에서 들어오는 임차인에게 받은 보증금을 곧바로 이사 나가는 임차인에게 지급해준다. 통상적으로 상호 간 일정을 맞춰서 움직인다.

 

하지만 일정이 맞지 않거나 매매, 전세 시세가 하락해서 집주인이 임차인에게 보증금을 지급할 능력이 되지않은 경우 문제가 되는 것이다.

 

 

집주인이 보증금을 반환하지 않으면?

집을 비워주기 전까지는 집주인에게 보증금 미지급을 이유로 청구할 수 있는 권한이 없는 상태다. 그렇다고 집을 먼저 비워주는 것은 대단히 위험하다. 집주인이 계속해서 보증금을 안 줄 경우 임차인 입장에서 보호받을 방법이 없어지기 때문이다. 그리고 현실적으로 전세의 경우 보증금을 받기 전까지 다른 집 전세로 들어갈 수 있을 만큼 현금을 많이 보유하기도 쉽지 않다.

 

임대차 형태가 월세인지, 전세인지에 따라 대처 방법을 달리할 수 있다.

월세라면

꼭 이사해야 하는 상황이라면 가장 먼저 '임차권등기명령'을 법원에 신청한다. 직접 신청해도 되고 일정 요건이 충족된다면 대한법률구조공단을 통해 무료로 진행할 수 도 있고 조건이 안 된다면 법무사에게 의뢰하면 된다. 보수는 몇십만 원 정도이며 인지대, 송달료, 법무사 보수 등 지출된 비용은 임대인에게 청구하여 받을 수 있다.

 

임차권등기명령을 신청하면 통상 일주일 이내 인용되면서 해당 주택 등기사항전부증명서에 임대차 내용이 등기된다. 임차권등기 후에는 이사해도 임차인의 권리를 그대로 유지할 수 있고 집주인이 보증금을 지급해주기 전까지는 임차권등기가 계속해서 남아 있게 되어 간접적으로 보증금 상환을 강제할 수 있다. 집주인 마음대로 해당 주택을 다른 사람에게 임대하는 것도 수월치 않게 된다.

 

이사했다면 이후부터는 당연히 월세를 안 내도 되며 반환받지 못한 보증금에 대해서는 연 15% 이율의 이자를 청구할 수 있으며 임차권등기명령 신청에 지출된 비용도 집주인에게 청구할 수 있다.

 

전세라면

집을 먼저 비워줄 상황이 쉽지 않기에 곧바로 보증금 반환청구소송을 진행하는 것이 좋다. '지급명령'이라는 간단한 절차로도 가능하며 대한법률구조공단을 통해 무료로 진행하거나 법무사를 통해 비교적 저렴한 비용으로 진행할 수 있다. 이 절차를 진행하면 집주인 입장에서는 압박을 느끼고 보증금 반환에 적극적으로 임할 가능성이 커진다.

 

 

끝까지 모르쇠로 일관한다면?

끝까지 모르쇠로 일관할 경우 어쩔 수 없이 해당 주택을 경매 신청해야 한다. 마찬가지로 보증금 반환청구 소송과 경매신청에 지출된 제반 비용을 청구하여 배당받을 수 있다.

 

만약 여유가 된다면 임차권등기명령 후 집을 비워준 상태에서 전세금에 대한 연 15%의 이자 청구도 가능하기 때문에 임대인에게 더 큰 압박으로 작용할 것이다.