부동산 실전 투자, 기본 마인드와 부동산 직구

 

 

현명한 투자자라면? 실전 투자 마인드

 

골고루 자산을 분배한다

투자에서 가장 중요한 포인트는 자산 배분이다. 항상 현금, 유가증권, 부동산에 골고루 분배해야 한다.

유가증권에 투자할 때도 고위험, 고수익, 중위험, 중수익, 저위험, 저수익에 골고루 나누는게 좋다.

부동산 자산도 주거용, 수익형, 단기, 중기, 자기로 나눠서 투자해야 한다.

 

분산투자는 개별 자산으로부터 오는 위험을 분산시킨다. 

경제가 어떤 방향으로 움직일지, 물건의 가격이 어떻게 변동할지에 대한 시장 전망을 참고하여 배분하여 자산을 운용하는 것이 최선의 방법이다.

 

자산을 단순화한다

투자자 입장에서 이해하기 쉬운, 단순한 상품을 고르는게 좋은 투자다.

상식선에서 투자자가 이해하지 못한다면 이것은 누자가 아니라 투기가 되기 쉽다.

아무리 매력적으로 보이는 투자 물건이라도 고객과 시장의 상식이라는 잣대를 반드시 통과해야 한다.

장기적으로 봤을 때 가장 안정적이고 좋은 수익률을 올리는 길은 팔기 쉽게 재단된 단순한 자산포트폴리오 구축이다.

 

스완 계정 준비한다

모든 자산의 가치가 급변하는 위기의 시대일수록 현금이나 유동 자산이 절실히 필요하다.

UBS 마틴 핼브핑거 자산관리 이사는 스완 SWAN 계정이 필요하다고 강조한다. 밤에 편안하게 잠들기 위한 자산 sleep welt at night 을 언제나 확보하고 있어야 한다는 것이다.

예금, 채권 혹은 꼬박꼬박 나오는 현금 흐름 자신이든 말이다.

 

월튼가 walton family 는 꼬박꼬박 배당금이 나오는 월마트 주식이 스완이다. 월튼가는 보유하고 있는 월마트 주식으로 매년 상당한 금액을 배당금으로 받고 있다.

부동산도 월마트 주식처럼 배당이 나오는 스완 계정이 필요하다. 시세차익에 대한 전통적인 투자에서 임대수익을 올리는 투자로 급격히 변화하는 것은 거부할 수 없는 시대의 흐름이다.

 

과욕 금지

여유자금이 생기면 위험한 금융 상품에 투자하고 고수익을 약속하는 지인들에게 투자했다가 상당한 자산을 날리는 일들이 많다. 모든 게 욕심에서 비롯된 것이다.

 

자신의 컵에 80% 만 물을 채우고 나머지는 자신보다 못한 사람들을 위한 자선으로 채워야 한다.

100% 채우려고 하면 물이 넘쳐 자신뿐만 아니라 주변 사람들도 해치는 독이 된다는 것을 명심해야한다.

 

 

 

부동산 직구하라

모델하우스에 방문하면 말끔한 정장차림의 직원들이 삼성, 대우, 대림, GS, 포스코 등의 대기업 명함을 나누어준다. 이들은 대기업 소속 건설사 직원이 아니다. 대기업 시공사와 분양업무 계약을 맺어 위탁분양을 도와 건당 수수료를 받고 영업하는 하청업체들이다.

 

아파트, 원룸, 상가 등 분양 과정을 보면 우선 시행사가 땅을 매입해 시공사에 공사를 맡기고 분양대행사와 부동산 중개업소에 물건을 돌리는 게 정석이다. 그래서 각 단계별로 분양수수료를 줘야 한다. 수수료가 지급되어 분양가 인상의 요인이 된다. 이는 곧 분양가에 반영되어 계약자의 수수료가 나가는 것이다.

 

따라서 아파트, 상가, 다세대, 오피스텔 등 매입하게 될 때 시행사와 바로 연결되는 곳을 통해 직접 매입하는 게 효과적이다.

 

일반인들이 건물을 짓는 시행사를 직접 만나는 것은 사실상 불가능하다. 하지만 유명 부동산 컨설팅 회사들은 대부분 시행사와 직접 연결되어 잇다. 그래서 이런 회사들과 인간적 네트워크를 꾸준히 유지하면 투자할 물건을 원가 수준으로 언제든지 소개받을 수 있다.

 

 

부동산 직거래 시 체크 포인트

포털 사이트에서 검색을 통해 찾을 수 있는 직거래 관련 카페는 네이버 2,300여 개, 다음 1,600여개가 있다. 직방, 다방 등 인기 앱과 피터팬 좋은 방 구하기 등 직거래 사이트가 폭발적으로 늘어나고 있다.

 

부동산 직거래시 중요한 것은 꼼꼼한 매물 확인이다. 직거래는 공인된 중개업소를 통하지 않고 거래 당사자 간에 직접 계약하는 만큼 꼼꼼히 챙기지 않으면 안 된다. 일반적으로 중개업소는 중개 사고를 대비해 수억 원 상당의 공제보험에 가입되어 있다.

 

1. 고액이 오가는 매매 거래는 수표번호, 발행지점, 발행일 등 메모해두는 것이 중요하다.

 

2. 집이 공동명의로 되어 있는데 계약자가 한 명이 나올 경우 동의서를 확인하는 것은 필수이다.

 

3. 직거래를 통해 부동산 매매를 했을 경우 실거래 신고를 해야 한다. 신고기간을 넘기면 500만 원 이하의 과태료를 물을 수 있다.

 

4. 계약하기 전 등기부등본에 나오는 근저당 설정과 대출 여부를 확인해야 한다. 전세가율 80% 이하인 집을 구하는 것이 좋다. 경매로 집이 넘어갔을 경우 보증금을 떼일 확률이 높기 때문이다. 전세가율이 높아 불안하다면 대한주택보증과 서울보증보험의 전세금 반환보증금 등을 통해 리스크를 줄이는 방법도 있다.

 

5. 집주인이 보여주는 등기부등본만 믿지 말고 계약전 3번 (게약금, 종두금, 잔금 전) 직접 관련 서류를 떼서 확인해야 한다. 구청에서 재산세 납부 여부를 확인해 집주인이 맞는지, 물건에 이상이 없는지 직접 확인해야 한다. 

집주인을 가장해 계약 하는 경우도 있고 추후 퇴거하게 될 때 명확한 하자보수에 대해 시시비비가 힘들어질 수도 있기 때문이다.

 

 

건물이 있는 부동산 살 때 필요한 서류

등기사항 전부 증명서(등기부등본) 

관할 등기소, 대법원 인터넷등기소 iros.go.kr 에서 

건물 등기 사항 전부 증명서, 토지 등기사항 전부 증명서를 확인할 수 있다.

소유자의 인적 사항, 공유 지분 여부, 소유권 변동의 원인과 이전 시점, 압류, 가압, 가처분, 가등기 사항, 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 저당권 여부 등을 알 수 있다.

 

건축물 대장 / 토지 대장 / 지적도

구청이나 군청, 정부민원포털 민원24 minwon.go.kr 에서

건출물, 토지, 지적법에 대해 확인할 수 있다.