부동산 매매절차

부동산 매매절차

매매계약 전 준비 - 부동산 선정 / 부동산 중개업체 선정 / 부동산 구입자금 준비 / 행정청의 허가 받기

매매계약 체결 - 부동산의 권리관계 등 확인 / 부동산 계약

매매계약 후 처리 - 소유권 이전 등기 / 각종 사항 신고 / 각종 세금 납부

 

 

부동산 매매계약의 준비 단계

준비단계에서 중요한 것은 입지입니다. 좋은 입지의 부동산을 찾기 위해서는 발품을 팔아야 합니다.

 

기본 정보 확인

해당 방문 전 기본적인 사항을 확인해야합니다.

일사편리 kras.seoul.go.kr 에서 지목, 면적, 개별공시지가, 토지대장, 건축물대장 등 기본사항과 땅의 용도, 견폐율, 용적률을 확인해야 합니다.

 

아파트라면 한국부동산원(한국감정원) 홈페이지에서 시세, 실거래가를 확인하고 학군은 교육청에서 미리 확인하고 현장에 가보는 것이 좋습니다. 

 

매매계약 체결 시 가장 중요한 건 실거래가격입니다. 다른 가격도 중요하지만 모두 참고하다 보면 판단을 흐릴 수 있기에 실거래가만 체크해도 손해보는 일은 막을 수 있습니다.

 

실거래가는 부동산이 실제로 거래된 가격을 말합니다. 

2006년 1월 '부동산 실거래 신고 제도'가 도입되어 아파트, 연립, 다세대주택, 다가구, 단독주택 등 주택의 매매, 전월세 실거래가부터 먼저 공개되었습니다. 2015년 9월부터 아파트 분양권과 입주권, 오피스텔 매매 및 전월세 실거래도 공개되고 2015년 12월부터 실거래가 공개 범위는 토지까지 확대되었습니다. 

 

국토교통부 실거래가 공개시스템 rt.molit.go.kr 에서 공개됩니다.

하지만 매매계약 거래 당사자나 공인중개사는 계약 체결 후 60일 안에 신고하면 되기때문에 신고 시점으로 인해 실거래가가 뒤늦게 공개되어 확인에 한계가 있습니다.

최근 실거래가를 알고자하는 경우 공인중개업소에 문의하는 방법이 있습니다. 공인중개사들이 공유하는 매물 정보 사이트에서 정식 계약은 됐지만 아직 신고 되지 않은 부동산 실거래가를 확인할 수 있기 때문입니다.

아파트의 실거래가는 전용면적과 층별로 공개됩니다. 

 

 

여러번 가보고 사야하는 현장 방문

여러번 가봐야 부동산이 좋은 입지인지 아닌지 정확히 알 수 있습니다.

현장 방문할 때 쉽게 정보를 구할 수 있는 곳은 공인중개업소 입니다.

공인중개사와 친하게 되면 시세보다 저렴하게 나올 수 있는 급매물도 잡을 수 있습니다.

 

입지를 평가할 때 교통망을 확인해야합니다. 버스 정류장과 노선, 지하철역이 가깝다면 좋은 입지입니다. 

앞으로 들어올 교통망도 체크해야합니다. 새로 생기는 도로, 지하철 정보는 공인중개업소나 인터넷 검색을 통해 알 수 있습니다. 

 

학군 정보를 확인했다면 현장에 방문하여 거주하는 아이들이 어떤 학교 교복을 입고 있는지 어떤 학교로 등교로 많이 하는지 현장에서 직접 확인할 수 있습니다.

 

아파트라면 단지 내 도로, 화단, 외벽, 주차장 등을 체크하고 관리비가 대략 얼마쯤인지 등 공동주택관리정보시스템 k-apt.go.kr 에서 확인할 수 있습니다.

 

 

셀프 등기 전자계약

매매계약을 체결했다면 소유권 이전등기를 해야합니다.

공인중개업소에서 소개해주는 법무사를 통해 소정의 수수료를 지급하여 등기를 하고 등기권리증을 받는 방법도 있지만 아까운 법무사수수료를 아낄 수 있는 셀프등기는 구청과 등기소를 직접 방문해 발품을 팔아 적게는 20~30만원 많게는 100만원의 수수료를 줄일 수 있습니다.

 

1. 잔금 청산에 필요한 매매계약서 원본과 매도, 매수인 측 서류를 준비한다.

매도인 : 등기권리증, 매도용 인감증명서, 주민등록초본, 인감도장

매수인 : 주민등록등본, 도장

2. 매매계약서, 매도용 인감증명서와 주민등록등본, 초본 내용 일치 여부 확인한다.

3. 매도인이 동행하지 않을 경우 매도인 인감도장이 날인된 등기신청 위임장을 지침해야 한다.

4. 필요한 서류를 모두 갖고 해당 시,군,구청을 찾아간다.

5. 토지대장, 건축물대장을 발급받아 등기부등본과 일치여부를 확인한다.

6. 잔금 청산에 필요한 매매계약서 원본과 매도,매수인 측 서류를 준비한다.

7. 취득세고지서를 갖고 은행에 가서 취득세를 납부한다.

8. 잔금 청산에 필요한 매매계약서 원본과 매도,매수인 측 서류를 준비한다.

9. 등기소에 등기신청서와 추득세납부고지서, 국민주택채권매입영수증, 수입인,증지를 모두 제출한다.

10. 일주일 정도 후 신분증과 도장을 지참하여 등기소를 다시 찾아가 등기권리증을 받는다.

 

셀프등기를 하기 위해서는 법무사가 알아서 준비해주던 서류를 모두 직접 챙겨야 합니다.

매도인에게 받아야 할 서류는 등기권리증, 매도인의 인감도장이 찍힌 위임장, 부동산 매도용 인감증명서, 주민등록초본 4가지가 필요합니다.

매수인은 매매계약서 원본과 사본, 주민등록등본, 도장이 필요합니다.

공인중개사로부터 부동산거래신고필증을 받아야 합니다.

토지대장과 건축물대장은 정부민원포털사이트, 종합민원실에서 발급받을 수 있습니다.

 

서류를 준비하여 먼저 구청으로 가서 취득세를 납부해야 하고 납부하기 위해서 취득세 신고서와 매매계약서 사본, 부동산거래신고필증이 필요합니다.

 

취득세 고지서를 받으면 바로 은행으로 가서 취득세를 납부하고 국민주택채권 매입, 수입인지를 구입합니다.

국민주택채권은 정부가 주택도시기금 재원을 확보하기 위해 발행하는 채권입니다. 주택도시기금 nhuf.molit.go.kr 에서 확인할 수 있습니다. 

주택을 매수하는 경우 제1종 국민주택채권을 의무적으로 매입해야하며 연 1%대 금리로 이자가 거의 없는 만기 5년 채권입니다. 이자가 거의 없기 때문에 대다수 매수인들은 채권을 매입한 후 은행 창구에서 즉시 매도합니다.

등기 전 국민주택채권 매입과 매도가 동시에 일어나게 되는 것입니다.

매도할 때 2~3%의 할인율이 적용됩니다.

1,000만 원 채권을 즉시 매도하는 경우 할인율이 3%라면 970만원, 즉 30만 원을 국민주택채권 비용으로 납부하게 되는 것입니다. 수수료와 세금은 미포함으로 셀제 부담은 조금 더 많습니다.

 

수입인지세는 등기부등본에 기재되는 금액에 따라 주택의 경우 1억 원 이하는 면제되며 1억 원 초과~10억 원 미만은 15만 원이 나옵니다. 은행 창구에서 바로 납부하면 됩니다.

 

구청과 은행 납부를 했다면 관할 등기소로 갑니다.

우선 등기수수료를 등기소에 설치된 무인기례에서 1만 5,000원을 납부하고 영수증을 확인합니다.

등기소에 구비된 소유권 이전등기 신청서를 작성하여 직원에게 제출하면 됩니다.

제출 서류는 소유권 이전 등기 신청서, 취득세 납부고시저, 국민주택채권매입 영수증, 등기필증, 매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 토지대장, 건축물대장, 수입인지, 등기수수료 영수증, 매도인 인감증명서, 매도인 주민등록초본, 매수인 주민등록등본과 신분증, 도장을 제출하면 됩니다.

 

셀프등기를 하지않고 비용을 줄이는 방법은 

2016년 8월 30일 부터 '부동산 전자계약 제도'로 전자등기가 가능해 등기수수료를 30% 절약하는 하며 전자계약서로 각종 서류 발급도 필요없는 전자계약서 이용 방법이 있습니다.