도시계획 제6조 용도지역, 제37조 용도지구, 용도구역

내 땅이라고 해서 아무거나 지을 수가 없습니다. 내 땅의 운명은 용도지역이 정해져있습니다. 

국가는 용도지역을 지정해서 어떤 건축물만을 지을 수 있도록 정해두었습니다.

아파트 일반음식점 모텔 공장 창고를 지을 수 있는 땅을 찾아야 합니다. 

 

용도지역은 4종류의 용도지역으로 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분되고,

도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분됩니다.

 

주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 구분되고

전용주거지역은 제1종전용주거지역, 제2종전용주거지역으로 세분되고

일반주거지역은 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 세분됩니다.

 

상업지역은 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 세분되고, 

공업지역은 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로 세분되고, 

녹지지역은 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 세분됩니다.

 

관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분됩니다.

용도지역 (21개)

1. 용도지역이란

토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써

토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

 

제6조 (국토이 용도 구분)

국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분한다.

 

1) 도시지역 

인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전 등이 필요한 지역

 

가. 주거지역

거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역

 

가)전용주거지역

(1)제1종전용주거지역 : 단독주택중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

(2)제2종전용주거지역 : 공동주택중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

 

나) 일반주거지역

(1)제1종일반주거지역 : 저층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

(2)제2종일반주거지역 : 중층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

(3)제3종일반주거지역 : 중고층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

 

다) 준주거지역

 

나. 상업지역

상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

 

다. 공업지역

공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

 

라. 녹지지역

자연환경, 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역

*관리지역이 도시지역으로 바뀐다는 정보가 있으면 무조건 사야합니다.

주거지역이 상업지역으로 바뀐다는 정보가 있으면 무조건 사야합니다. 키포인드!

나쁜지역의 운명이 좋은지역으로 바뀔 수 있다고 한다면 땅의 운명이 바뀌는 것입니다.

 

2) 관리지역

도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역

 

가. 보전관리지역

자연환경 보호, 산림 보호, 수질 오염 방지, 녹지 공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하다.

주변 용도 지역과의 관계등을 고려할 때 자연 환경 보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

 

*보전은 나쁜지역입니다.

 

나. 생산관리지역

농업, 임업, 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

 

다. 계획관리지역

도시지역으로 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역

 

*계획관리지역 제일 좋은 지역입니다.

 

3) 농림지역

도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역

 

4) 자연환경보전지역

자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호, 육성 등을 위하여 필요한 지역

 

*농림지역의 개발 호제가 있을 때를 봐야합니다.

*환경은 개발과 관계가 없으나 예외적으로 수산자원 정비법으로 휴양시설로 지정이 되는 때를 봐야합니다.

 

용도지구 (9개)

국토교통부장관, 시도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지구의 지정 또는 변경을 도시군관리계획으로 결정한다.<개정2017.4.18> 2018년4월19일시행

 

제1조(시행일)

이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.

 

1. 경관지구

경관의 보전, 관리 및 형성을 위하여 필요한 지구

2. 고도지구 

쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구

3. 방화지구

화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구

4. 방재자구

풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구

5. 보호지구

문화재, 중요 시설물 (항만,공항) 등 대통령령으로 정하는 시설물을 말한다) 및 문화적 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

6. 취락지구 

녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구

7. 개발진흥지구

주거기능 상업기능 공업기능 유통물류기능 관광기능 휴양기능 등을 집중적으로 개발 정비할 필요가 있는 지구

8. 특정용도제한지구

주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정 시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구

9 복합용도지구 

지역이 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모 하기위하여 특정시설 입지를 완화할 필요가 있는 지구

10. 그 밖에 대통령령으로 정하는 지구

 

*취락지구, 개발진흥지구, 복합용도지구를 눈여겨 봐야합니다. 돈이되는 지구. 투자, 돈이되는 지구를 찾아야합니다.

땅을 볼때 돈이 된다 안된다를 봐야합니다.

 

 

 

용도구역 (5개)

제38조 개발제한구역의 지정

제38조의2 도시자연공원구역의 지정

제39조 시가화조정구역의 지정

제40조 수산자원보호구역의 지정

제40조의 2 입지규제최소구역의 지정 등

*개발제한구역은 나쁜땅, 입지규제최소구역은 좋은땅

 

제38조 (개발제한구역의 지정)

1. 국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시 군관리계획으로 결정할 수 있다.

 

2. 개발제한구역의 지정 또는 변경에 필요한 사항은 따로 법률로 정한다.

 

- 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 (약칭 ;개발제한구역법)

 

* 개발제한구역(그린벨트)이 풀리는 때를 봐야합니다.

개발 호제가 있는 땅은 좋습니다.

 

제38조의 2 (도시자연공원구역의 지정)

1. 시도지사 똔ㄴ 대도시 시장은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가, 휴식 공간을 제공하기 위하여 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하면 도시자연공원구역의 지정 또는 변경을 도시군관리계획으로 결정할 수 있다.

 

2 도시자연공원구역의 지정 또는 변경에 필요한 사항은 따로 법률로 정한다.

 

-도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 (약칭:공원녹지법)

 

*도시자연공원구역에서 풀리는 때를 봐야합니다. 풀리지 않을 때는 저렴하게 사서 오래 갖고 있어야합니다.

 

제39조 (시가화조정구역의 지정)

1. 시도지사는 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적, 단계적인 개발을 도모하기 위하여 대통령령으로 정하는 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시군관리계획으로 결정할 수 있다.

다만, 국가계획과 연계하여 시가화조정구여그이 지정 또는 변경이 필요한 경우에는 국토교통부장관이 직접 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시군관리계획으로 결정할 수 있다.

 

2. 시가화조정구역의 지정에 관한 도시군관리계획의 결정은 제1항에 따른 시가화 유보기간이 끝난 날의 다음날부터 그 효력을 잃는다. 이 경우 국토교통부장관 또는 시도지사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 고시하여야 한다.

 

* 시가화조정구역의 지정이 풀리는 때를 봐야합니다.

 

제40조 (수산자원보호구역의 지정)

해양수산부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원을 보호, 육성하기 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시군관리계획으로 결정할 수 있다.

 

* 수산자원보호구역이 도시군관리계획으로 농어촌정비법으로 개발이 되는 때를 봐야합니다.

 

제40조의 2 (입지규제최소구역의 지정 등)

 

1. 국토교통부장관은 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있다고 인정되면 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역과 그 주변지역 전부 또는 일부를 입지규제최소구역으로 지정할 수 있다.

 

1) 도시군기본계획에 따른 도심, 부도심 또는 생활권의 중심지역

 

2)철도역사, 터미널, 항만, 공공청사, 문화시설 등의 기반시설 중 지역의 거점 역할을 수행하는 시설을 중심으로 주변지역을 집중적으로 정비할 필요가 있는 지역

 

3) 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1킬로미터 이내에 위치한 지역

 

4) [도시 및 주거환경정비법] 제2조 제3호에 따른 노후, 불량건축물이 밀집한 주거지역 또는 공업지역으로 정비가 시급한 지역

 

5) [도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법] 제2조 제1항 제5호에 따른 도시재생활성화지역 중 같은 법 제2조 제1항 제6호에 따른 도시경제기반형 호라성화계획을 수립하는 지역

 

*도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법을 봐야합니다.

 

 

토지이용규제정보서비스 사이트에서 토지이용계획확인서를 확인할 수 있습니다.