근저당권, 저당권 잡힌 집 들어가도 될까요?

아파트 전세 계약을 하려고 하는데 집주인의 등기부등본을 보니 상당한 액수의 근저당권 설정이 적혀 있다면, 전세를 들어가도 될까요? 

 

근저당권, 저당권에 대해 알아봅니다.

 

 

근저당권?

전세나 월세 혹은 매매로 부동산을 계약하기 전에 등기부등본을 떼어 보면 '을구' 에 근저당권 설정이라 적혀 있습니다. 은행이나 개인의 이름과 채권최고액이 적혀 있는 경우가 있습니다. 

근저당권 설정이란 우리가 흔히 말하는 담보 대출이라고 생각하면 됩니다. 즉, 부동산을 담보로 하여 은행에서 돈을 빌리고 등기부등본에 얼마를 빌렸는지 적어 놓은 것입니다.

 

연체 이자가 포함된 근정당권?

보통 근저당권 설정 금액에는 빌린 돈보다 많은 금액이 적혀 있습니다. 연체하게 될 때를 대비해 약정된 연체 이자 금액까지 등기부등본에 기록되기 때문입니다.

 

보통 우리가 알고 있는 1금융권에서는 대출 금액의 120%를, 2금융권에서는 130%를 채권최고액으로 적어 놓습니다. 만약 1억을 빌렸다면, 1금융권에서는 1억 2,000만 원을, 2금융권에서는 1억 3,000만 원을 적어 놓습니다.

 

채권최고액이 대출 금액보다 높은 이유는 채무자가 은행 대출을 연체하여 경매가 진행될 때 필요하기 때문입니다. 즉, 은행에서 경매 낙찰금으로 배당받을 수 있는 원금과 연체 이자의 합계를 받을 수 있는 한계 금액을 채권최고액이라 합니다.

 

저당권?

저당권은 담보 대출을 받을 때 채무 금액을 정확하게 확정해 등기부등본에 올립니다. 등본에는 '채권액' 으로 표시되며 정확한 액수 1억 원이 등재되어 있습니다.

 

저당권이 설정되면 채무자가 중간에 돈을 갚거나 담보대출을 늘릴 때 저당권 설정 등기를 다시 해야 합니다. 반면, 근저당권으로 채권최고액을 설정하면, 해당 범위 내에서 대출 금액이 달라져도 다시 설정하지 않아도 됩니다.

 

 

Tip.

채권자는 저당권 설정으로 인해 원금과 이자 외에 위약금, 손해배상금, 저당권 실행 비용 등도 받을 수 있습니다.

 

근저당권은 저당권과 달리 실행 비용까지 담보하지 않습니다. 대신 근저당권은 손해배상권 보증 기한을 제안하지 않습니다.

채권자가 근저당권을 설정하면 빚의 상환일이 1년 이상 지나도 손해배상금을 받을 수 있습니다. 다만 손해배상금이 채권최고액보다 적어야 합니다.