토지규제와 특별규정과 개발행위 5가지 유형

 

토지규제와 특별규정

-자연환경보전지역과 수산자원보호구역의 토지 규제

 

*개발이 안되는 지역이라고 생각할 수 있지만 특별법을 봐야합니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조(용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한 등) ① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

3. 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 「농지법」, 「산지관리법」 또는 「초지법」에서 정하는 바에 따른다.

4. 자연환경보전지역 중 「자연공원법」에 따른 공원구역, 「수도법」에 따른 상수원보호구역, 「문화재보호법」에 따라 지정된 지정문화재 또는 천연기념물과 그 보호구역, 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」에 따른 해양보호구역인 경우에는 각각 「자연공원법」, 「수도법」 또는 「문화재보호법」 또는 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」에서 정하는 바에 따른다.

5. 자연환경보전지역 중 수산자원보호구역인 경우에는 「수산자원관리법」에서 정하는 바에 따른다.

⑥ 보전관리지역이나 생산관리지역에 대하여 농림축산식품부장관ㆍ해양수산부장관ㆍ환경부장관 또는 산림청장이 농지 보전, 자연환경 보전, 해양환경 보전 또는 산림 보전에 필요하다고 인정하는 경우에는 「농지법」, 「자연환경보전법」, 「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」, 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」 또는 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따라 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등을 제한할 수 있다. 이 경우 이 법에 따른 제한의 취지와 형평을 이루도록 하여야 한다.  <개정 2011. 7. 28., 2013. 3. 23.>
[전문개정 2009. 2. 6.]

 

 

수산자원관리법

수산자원관리법 제52조(수산자원보호구역에서의 행위제한 등) ① 수산자원보호구역에서의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시ㆍ군계획사업은 대통령령으로 정하는 사업에 한정하여 시행할 수 있다.  <개정 2011. 4. 14., 2020. 3. 24.>

② 수산자원보호구역에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제57조 및 같은 법 제76조에도 불구하고 제1항에 따른 도시ㆍ군계획사업에 따른 경우를 제외하고는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위(이하 “허가대상행위”라 한다)에 한정하여 그 구역을 관할하는 관리관청의 허가를 받아 할 수 있다.  <개정 2011. 4. 14., 2020. 3. 24.>

1. 수산자원의 보호 또는 조성 등을 위하여 필요한 건축물, 그 밖의 시설 중 대통령령으로 정하는 종류와 규모의 건축물 그 밖의 시설을 건축하는 행위

2. 주민의 생활을 영위하는 데 필요한 건축물, 그 밖의 시설을 설치하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위

3. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」 또는 「산지관리법」에 따른 조림, 육림, 임도의 설치, 그 밖에 대통령령으로 정하는 행위

③ 관리관청은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 제2항에 따른 허가를 하여야 한다.  <신설 2012. 12. 18.>

1. 허가대상행위와 관련된 사업계획, 해당 행위에 따른 기반시설 설치계획, 환경오염방지계획, 경관 또는 조경 등에 관한 계획이 대통령령으로 정하는 허가기준에 적합하지 아니한 경우

2. 수산자원보호구역의 지정목적 달성에 지장이 있는 경우

3. 해당 토지 또는 주변 토지의 합리적인 이용에 지장이 있는 경우

4. 그 밖에 이 법 또는 다른 법령에 따른 제한에 위반되는 경우

④ 관리관청은 제2항에 따른 허가를 하는 경우 제7항에서 정하는 허가기준을 충족하기 위하여 필요하다고 인정하면 기반시설의 설치, 환경오염방지 등의 조치를 할 것을 조건으로 허가할 수 있다. 이 경우 관리관청은 미리 행위허가를 신청한 자의 의견을 들어야 한다.  <신설 2012. 12. 18.>

⑤ 관리관청은 수산자원보호구역에서 제2항에 따른 허가를 받지 아니하고 허가대상행위를 하거나 제2항에 따라 허가받은 내용과 다르게 행위를 하는 자 및 그 건축물이나 토지 등을 양수한 자에 대하여는 그 행위의 중지 및 원상회복을 명할 수 있다.  <개정 2012. 12. 18.>

⑥ 관리관청은 제5항에 따른 원상회복의 명령을 받은 자가 원상회복을 하지 아니하는 때에는 「행정대집행법」에 따른 행정대집행에 따라 원상회복을 할 수 있다.  <개정 2012. 12. 18.>

⑦ 제2항에 따른 허가의 기준ㆍ신청절차 등에 필요한 사항 및 제5항에 따른 원상회복명령의 기간ㆍ횟수 등은 대통령령으로 정한다.  <개정 2012. 12. 18.>

 

수산자원관리법 시행령 제40조(수산자원보호구역에서의 허가대상행위 및 허가절차 등) ① 법 제52조제2항에 따라 수산자원보호구역에서 관리관청의 허가를 받아 할 수 있는 행위는 별표 16과 같다.

② 법 제52조제2항에 따라 허가를 받으려는 자는 수산자원보호구역 행위허가신청서(「건축법」에 따른 건축허가ㆍ건축신고 대상 건축물 또는 축조신고 대상 공작물인 경우에는 「건축법」에 따른 해당 신청서 또는 신고서)에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 관리관청에 제출하여야 한다.

1. 사업계획서

2. 공사설계도서

3. 해당 행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지 확보, 환경오염 방지, 경관 또는 조경 등에 관한 계획서

③ 삭제 <2013. 6. 17.>

④ 삭제 <2013. 6. 17.>

⑤ 관리관청은 법 제52조제2항에 따른 허가로 인하여 수산자원보호구역에서 시행되는 도시ㆍ군계획사업이 지장을 받을 우려가 있는 경우에는 미리 해당 도시ㆍ군계획사업 시행자의 의견을 들어야 한다. <개정 2012. 4. 10.>

⑥ 법 제52조제2항제1호 및 제2호에 따른 허가대상행위의 종류와 규모, 법 제52조제3항제1호에 따른 허가기준에 관하여는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제55조 및 제56조를 준용한다. <개정 2013. 6. 17.>

⑦ 법 제52조제2항제3호에서 “대통령령으로 정하는 행위”란 토석 채취를 말한다. <신설 2013. 6. 17.>

⑧ 법 제52조제2항제3호에 따른 수산자원보호구역에 있는 산림 안에서의 조림, 육림(育林) 및 임도(林道) 설치의 허가기준에 관하여는 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따르고, 제7항에 따른 토석 채취의 허가기준에 관하여는 「산지관리법」에 따른다. <개정 2013. 6. 17.>

 

*자연환경보전지역에서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 개발을 찾을 수 없고 특별법에서 찾아야 합니다.

 

 

 

농어촌정비법

16. “농어촌 관광휴양사업”이란 다음 각 목의 사업을 말한다.

가. 농어촌 관광휴양단지사업: 농어촌의 쾌적한 자연환경과 농어촌 특산물 등을 활용하여 전시관, 학습관, 지역 특산물 판매시설, 체육시설, 청소년 수련시설, 휴양시설 등을 갖추고 이용하게 하거나 휴양 콘도미니엄 등 숙박시설과 음식 등을 제공하는 사업

나. 관광농원사업: 농어촌의 자연자원과 농림수산 생산기반을 이용하여 지역특산물 판매시설, 영농 체험시설, 체육시설, 휴양시설, 숙박시설, 음식 또는 용역을 제공하거나 그 밖에 이에 딸린 시설을 갖추어 이용하게 하는 사업

다. 주말농원사업: 주말영농과 체험영농을 하려는 이용객에게 농지를 임대하거나 용역을 제공하고 그 밖에 이에 딸린 시설을 갖추어 이용하게 하는 사업

라. 농어촌민박사업: 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민이 소유 및 거주하고 있는 주택을 이용하여 농어촌 소득을 늘릴 목적으로 투숙객에게 숙박ㆍ취사시설ㆍ조식 등을 제공하는 사업

 

 

특별법

도로법 - 접도구역

하천법 - 하천구역

4대강법 / 한강수계법 등 - 수변구역

수도법 - 상수원보호구역

자연공원법 - 공원구역

환경정책기본법 - 특별대첵지역 - 1/2 권역

수도권정비계획법 - 자연보전구역

군사기지 및 군사시설보호법 - 군사시설보호구역

문화재영향평가법 - 사전환경영향평가

수질 및 수생태계 보전에 관한 법률 - 배출시설설치제한지역 

기타 개별법 - 제한지약

 

 

*특별법으로 규제들이 많은데 개발하는 방법이 있을까?

부동산으로 돈을 버는 사람들의 노하우는? 

 

 

개발행위 5가지 유형

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조(개발행위의 허가) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 “개발행위”라 한다)를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가(이하 “개발행위허가”라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시ㆍ군계획사업(다른 법률에 따라 도시ㆍ군계획사업을 의제한 사업을 포함한다)에 의한 행위는 그러하지 아니하다.  <개정 2011. 4. 14., 2018. 8. 14.>

1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치

2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다)

3. 토석의 채취

4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다)

5. 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

 

*개발행위의 유형에서는 건축법을 따라야하지만 국계법의 개발행위도 통과가 되야합니다.

*건축 형질변경 채취 분할 쌓는행위 5가지 (건형채분쌓)

*산지에 간다고 산지법만이 아니고 국계법 개발행위의 허가에 적합해야 합니다.

 

 

상기규정 적용 받지 않고 자연환경보전지역 (원칙 5천 ㎡) 에서도 면적 9천평 개발 가능

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제58조(개발행위허가의 기준) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청 내용이 다음 각 호의 기준에 맞는 경우에만 개발행위허가 또는 변경허가를 하여야 한다.  <개정 2011. 4. 14., 2013. 7. 16., 2021. 1. 12.>

1. 용도지역별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 개발행위의 규모에 적합할 것. 다만, 개발행위가 「농어촌정비법」 제2조제4호에 따른 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 개발행위 규모의 제한을 받지 아니한다.

 

*개발행위가 농어촌정비법에 의한 농어촌정비사업이 이루어지면 규제를 받지 않습니다.