상가주택은 저금리 기조 속에서 내가 살 집도 마련하고 상가를 통해 월세를 받을 수도 있는 좋은 투자 수단입니다.
살 집과 월세수익 두가지를 모두 잡을 수 있는 것입니다.
그럼 상가주택을 잘 고르는 방법에 대해 알아볼까요?
상가의 면적을 확인한다.
상가주택을 살 때는 그 동네에서 장사하는 사람들이 가장 선호하는 상가의 면적을 먼저 확인해야 합니다. 동네에서 장사하는 세입자들이 장사하는 데 관리하면서도 적당하다고 생각하는 면적의 상가가 세가 잘 나가기 때문입니다.
너무 좁은 상가는 물건을 진열하거나 쌓아놓을 장소가 비좁아 장사하기가 불편하고 너무 넓은 상가는 필요없는 부분의 월세까지 부담해야 해서 세가 잘 나가지 않는 경우가 발생합니다.
상가주택을 살 때는 그 동네에서 장사하는 세입자들이 가장 선호하는 면적이 어느 정도인지 반드시 확인해야 합니다. 지역과 업종에 따라 차이는 있지만 통상 23㎡ 7평 정도가 무난합니다.
잘되는 장사가 무엇인지 체크한다.
사려는 상가주택이 있는 동네에서 주민들이 필요로 하지만 아직 입점하지 않은 장사가 무엇인지 체크해봅니다. 또한 그 동네에서 무난하게 할 수 있는 장사가 무엇인지도 파악해봅니다. 그런 업종의 세입자를 들여야 한정적인 수입을 얻을 수 있습니다.
상가주택의 위치를 체크한다.
상가주택은 폭 6~12m 도로에 붙어 있고 동네로 들어가는 초입 코너에 있으면서 평지에 위치한 것이 좋습니다. 상가주택 앞 도로가 넓으면 이동하는 사람이 많아서 손님도 많아지기 때문입니다.
상가주택이 동네 초입의 코너에 있으면 사람들 눈에 잘 띄고 평지에 있으면 사람들이 상가에 드나들기에 편리합니다.
세입자가 월세를 꼬박꼬박 잘 냈는지 확인한다.
현재 세입자가 장사 중인 상가주택을 살 때는 주변 상인들에게 물어보거나 며칠동안 직접 해당 상가에 가서 어느 정도 장사가 되는지 파악하는 것이 좋습니다. 또는 중개업자에게 그동안 세입자가 월세를 밀리지 않고 매달 냈는지 알아보는 것이 좋습니다. 세입자가 월세를 꼬박꼬박 내지 않았다면 현재 장사가 잘 안되고 있을 가능성이 크기 때문입니다.
그리고 주인이 바뀌더라도 세를 계속 살 것인지 알아봐야 합니다. 세입자는 주인이 바뀌는 것을 기회로 세를 빼달라고 할 수도 있습니다. 세입자의 의중을 알아내는게 쉽지는 않지만 조금만 관심을 가지고 접근하면 눈치로도 쉽게 알 수 있을 것입니다.
상가주택이 있는 동네의 특징을 살펴본다.
상가주택을 살 때는 상가주택이 있는 동네의 특징도 파악해야 합니다. 대학가 또는 직장인들이 많이 모이는 곳에서는 안정적인 월수입을 기대할 수 있습니다. 그러나 주변에 백화점이나 대형마트, 기업형 슈퍼마켓이 있으면 손님을 빼앗기게 되므로 피하는 것이 좋습니다.
조금 감각이 있는 사람이라면 땅값만 주고도 살 수 있는 낙후된 상가주택을 사서 깨끗하게 수리한 후 높은 가격에 세를 놓기도 합니다. 상가주택은 그 동네가 재개발되거나 재건축되는 등 특별한 개발계획이 있는 경우가 아닌 한 5~10년 정도를 내다보고 사야 합니다. 현재 눈에 보이는 조건이 아니라 앞으로 변하게 될 조건에도 초점을 맞추어야 합니다.
상가주택 체크리스트
동네에서 선호하는 면적은? 주변 상인들에게 물어보자.
관심있는 상가의 면적은? 건축물대장에서 전용면적 확인하자.
잘되는 장사는? 주변 상인들에게 물어보자. (1순위/2순위)
주로 하고 있는 장사는? 발품을 팔자. (1순위/2순위)
안 되는 장사는? 주변 상인들에게 물어보자. (1순위/2순위)
상가가 도로와 접해 있는 길이는? 줄자로 측정하자.
상가와 붙어 있는 도로의 폭은? 줄자로 측정하자. (m / 차선)
상가 앞을 지나다니는 사람의 수는? 발품을 팔자. (아침 / 점심 / 저녁 / 심야)
세입자가 월세를 꾸준히 내는가? 주변 상인들에게 물어보거나 발품을 팔자.
상가 주인이 자주 바뀌지는 않았나? 등기사항전부증명서 확인하자.
동네에 사는 사람들의 주된 직업은? 주변 상인들이나 중개업자에게 물어보자. (1순위/2순위)
동네에 사는 사람들의 주 연령대는? 주변 상인들이나 중개업자에게 물어보자. (1순위/2순위)
주변에 대형할인점은 없나? 발품을 팔자.
동네가 많이 낙후되었나? 발품을 팔자.
재개발이나 재건축 등 개발 가능성은? 구청 담당과에 방문하여 확인하자. (상 / 중 / 하)
Tip. 유동인구 확인하기 좋은 시간대는?
상가 앞으로 지나다니는 사람들이 몇 명인지 확인하기 좋은 시간대는 아침 7~9시, 점심 12~2시, 저녁 6~8시, 심야 10~12시 입니다. 그리고 주말에도 반드시 유동인구를 확인해야 합니다.
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